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殆どの人ができていないこと。(容赦ない記事なんで人によってはオススメしません。)


上総百万石A
当たり前のことができる人が成功する。

あなたは当たり前の事が
不動産投資でできていますか・・?

こう問いかけると
8~9割がたの人は
「大丈夫です当たり前です」と答える。
しかし、できてるハズなのに
何も結果を残せてないのはおかしい。


上総百万石F
つまり、できてない。
この段階で
”全くできていないこと”
”自覚すらできていない”という
2点が確定する。

文面だろうが電話だろうが
会話すると相手の知性が測れる。
しかし、分からない人側からは
分かる人側のことは一切見えていない。

上総百万石R
不動産投資で大切なことは
1、「到達目標(収入)」から逆算して
  いつまでに
  何を達成していなければならないのかを
  しっかり持ち現状は何%なのか
  常時把握してること。


2、「購入する物件の基準」を厳密に
  定めており決して動かさないこと。


ダメなの買ってる人
長い間一棟目を買えてない人ってのは
皆が皆面白いように
この絶対的基本となる2点すら
100%できていない人達
で構成されている。

不動産は忍耐のゲームです。
状況に流されて基準外を買っちゃう人は
大概ろくな成果を残せません。

なぜか?

自分で定めた
”プラン通りに行動してない”ので
至極当たり前の
”失敗に向かったプラン”
ただ実行しただけなのですから。
我慢できなかったか・・・
勇み足だったか・・・

しかし無能力者(無自覚者)以外に
とっては
失敗はありふれたチャンスでもあり
別に悪いことでばかりではありません。

上総百万石G
最もイケナイのは
「失敗を受け入れて克服する勇気」
全く無いことです。

先ほどの回答をした
全体の8-9割を構成している
典型的なサラリーマン

こんなリスク回避型(だと自分では思ってる)
人達でもあります。

しかし、そういうゼロスタート以前の人こそ
最も危ないことをやりたい!
金太郎飴のごとく皆同じことを言ってくる。

上総百万石A
それでは例に出して言わないと分からない
人もいるでしょうから、書いて見ますね。

実力のない人が好む表現その1
「レバレッジを掛ける!」
*というビッグワードのみで内容は無考察。


実力のない人が好む表現その2
「目標年収は1000万円です!」
*というのみで借金返済額を含むのか?
  純手残りの話なのかすら無考察で
  ある場合や到達年数までの
  試算表すらない場合が99%。
  全く意味の無い話だ。


分かってない人が好む表現その1
「少ない自己資金で最大の効率を!」
*想定資金以上を用意している人だけに
  意味をもつ発言です。
  当たり前の話過ぎて
  いちいち宣言する場合は
  最低限意味を持たせて欲しい


分かってない人が好む表現その2
「年収は高いので(突っ込むとまず投資適格
年収以下)融資は大丈夫です!」
*たったひとつの基本事項を満たしただけで
  100%貸してくれるミラクルな金融機関は
  日本には一軒もありません。
  いや・・S銀行はいけ・・やりたきゃどうぞ。


いきなりアホなメールを送りつけてきて
あまり、バカを言わないで欲しい。
人を無料相談回答するBOTだとでも
思っているのだろうか。


リスクは確かに回避できるよう
プランニングします。
でも、直撃したら
”それでもリカバリーさせる覚悟”を決めて
修繕プランもいくつか立てておきます。
そこから初めて状況がスタートする。

一人で世界全部を敵に回す覚悟で
良い物件を見つけましょう。

上総百万石F
お前みたいに金があれば
誰だって買えるじゃないかっ!!
そう思った方は、思い違いをしている。
こういう考えの人はいくらお金持っても
出て行きます。
宝くじに当たっただけの
金銭管理能力のない人達

テレビで見たことはないのでしょうか?

この資金を自力で用意する・・ということも
大事な能力のひとつなのです。

勝手に自分は悪くないんだ理論に
すりかえるタイプの人

全く救いようがありません。

第一そのようなイージーゲームだったら
とっくに億万長者以上の大資本が
街中に溢れているハズです。

上総の周りには
私も含めて数億円程度の
資本を持った人も結構いますが
彼らは初級的なこの2点
モチロンクリアしています。

お金持ちでできてない人も
たまに見ますがそういう人は相続とか
ボンボン二代目
だったり
「できる人の近くで
観察してるだけの未経験者」

そのように装っているだけ・・ですね。

上総百万石A
さて、足りてないのはお金・・・?
それとも能力や経験?
それとも自覚症状と当事者意識の欠落か?


ただいま例題に出した
人に頼るくせに覚悟もできてない
ダメ人間に唯一送って上げられる
上総からのエールは次の通りだ。


とっとと覚悟を決めて
自分で考えて
そして後悔の無いように
命を掛けてただ真剣にやれ!


私も初心を忘れないようにしつつ
ヌルイことばっかり人に言わないように
したいものです。

以上
まともな大人が送ってきたとは思えない
募集してもない無料相談メールを
一方的に意味のない質問文面で
お送りいただいた方々

私なりの一括回答とさせていただきます。
大変クダラナイので
個別に返信する気が起こりません。
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コメント

[C81] 胸がスカッーとしました

いやー いいですね!!

私もかねがね思っていることです。

”金太郎飴のごとく皆同じことを言ってくる。”

私が言っている”雨後の筍の不動産投資家達”とほぼ同義だと思います。

キチンと事業をやっている(できる)人が、不動産経営をやる分に関しては何ら問題ないと思いますが、資金力の無いサラリーマンが金太郎飴の如く同じ手法で(物件を見つけ、融資を引き、管理会社にお任せで、後は自動入金)運営していくというのは如何なものでしょうか?

中には、キャシュフローがあるので、勘違いをしてリタイアし遊び呆けている人もいます。

無駄使いしてはいけません。資金を貯めることの出来ない人は事業をする資格はないと思います。

経営は目を光らせてナンボのものです。



楽待から提案があったので、話を聞きに行ってきました。(近くの不動産会社だったので)

買う気の起きる物件ではなかったのですが、レントロールを見ると半分空室、売主は遠方、管理会社丸投げ、極めつけはS銀行融資だそうです。

”金太郎飴”さんの末路だと思います。



そしてこの方々は資本の厚みとかは考慮していません。

金は借りられるだけ借りる。

B/Sはかなり危ういです。

事業は自己資金を用意しながらするものです。

そして如何に自己資本比率を上げていくかということではないでしょうか?

歴史を見てもズーっと借金でいけたという例はありません。

そういう経営は、経済環境の激変でみんな破綻しています。
  • 2015-06-08 05:31
  • 農林一号
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  • 編集

[C82] こういう人が

居てくれるおかげ様で、
不動産会社が儲かり、銀行が儲かり、安い物件が買える。
っていつも思っています。

不動産の世界って野生の王国。
群れてる草食動物がライオンなどの肉食動物の近くに寄って行ったら
喰われるのみ。

いろんな意味で次元が違うので、おそらく一生話が合うこともないし
交わることもないんだよなー。(お金の面では)
って最近になってやっとわかってきました。

  • 2015-06-08 16:37
  • yuki
  • URL
  • 編集

[C83] コメントありがとうございます

コメントありがとうございます。
昨今のエセ好景気による融資の緩和で
本来やめた方が良い投資に
ゾッコンになるサラリーマンの方々が
後を絶えません。

個人的には業者の養分になるような方が
投資にいきなり入るのはオススメしてません。

まじめに勉強しながら
やっている沢山の方がおられます。
相場が浮ついているので
少し今回は辛口で書き込みました。

戦死報告なんぞ聞くまでもなく
ダメな案件はダメですよね。
  • 2015-06-10 03:15
  • 上総百万石
  • URL
  • 編集

[C84] ハズレ物件

”ダメな案件はダメですよね。”

その通りなのですが、ハズレ物件を掴むことは殆どどなたもやっていると思います。(上総さん、私も含めて)

要はそれをどのようにリカバリーできるかだと思います。

実際、上総さんはそれを利益を出るように運営されているのではないですか?

そんなことができない俄かサラリーマン投資家たち。

安易に考え、ことを進めるから、半分空室の状態で売りに出す羽目になるのです。
  • 2015-06-12 08:23
  • 農林一号
  • URL
  • 編集

[C88] 不動産投資で考え無いといけない2つの点

久々にコメントさせて頂きます

去年からタイトルの件について、
特に2番めは昨今の物件価格が
高騰してきている結果
私が購入検討する物件も若干
基準の軌道修正も考えましたが

今日、この記事を見て
やはり、基準を変えて迄
買えなくても良いんだ...と
思い直すことにしました

やはり、不動産投資は
「アタリマエのことを
当り前に行う」事業であり
その軸は決してブレてはイケないことを
再確認させて頂きました

[C89] コメントありがとうございます!

当たり前のことを、当たり前にやる・・・。
基本的なことに見えて、実は最終奥義でもある気がします。

世間の景気はドコ吹く風で、自分の目標と状況に合った事業の舵取りを心がけたいものです。

大黒様の物件群もそのうちお邪魔して
拝見してみたいです!
  • 2016-03-06 01:16
  • 上総百万石
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(0/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付引継☆(3/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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