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室内の幅木塗装で失敗に学ぶ(笑)

今日は室内の塗装をちょっとダケしてみました左上:コロナマスカーテープこのビニール部分は幾重にも折りたたまれていて1m位に伸びます。面単位保護用テープとでも申しましょうか右上:養生テープ&スクリーパーこれは誰でも知ってる一時保護テープ&パテ埋めとかテープ押さえに便利な棒状のモノペンキ缶:ブラウンの室内用水性塗料塗料カップ:塗料を一時的にパレットのように使うプラバケツ万能ハケ:今回は幅木なので小さい方...

物件防衛隊☆屋外編

大きな木が生えていれば枝も伸びる。そして物件を攻撃するのであーる。というわけで処理しないとダメですね。シャキーン!職人様も使うイケてる高価なノコギリ様です。ハイ、ご指摘の通りこんなものを使う必要は普通ありません。高枝バサミを使った方が良いです、安全です。なぜノコギリか?趣味です(笑)脚立を使っていますが3m位でもカメラ片手に立つのはおっかないですな。ズイコ!ズイコ!ザクザク...少し太めの枝も全部伐...

不同沈下最前線&雨どいまで落ちる!

作業中にやっぱり沈下しおった3号棟(笑)タイトル通りですが、色々作業や雨漏り対策に追われる中、ちょいとほっといたら再沈下を開始しました。さすが震度4と追加台風が来ただけはある。(推定2cm程度)どのみち今コンクリート基礎強化工事の関係でココをブチ抜くので、ついでにジャッキで上げ直すだけですが、全くムカツキます(笑)型枠処理している3号棟の後ろ部分FP層も真っ青の左手前のコンクリ割れで容赦なく剥がした...

コンクリートの表面処理のアレコレ

犬走り型枠部分ができました☆見ての通り型枠でございます。コンクリ流す際にもう少し深く掘って、板と枠杭が動かんようにして表面を綺麗に処理して固まれば完成という分かりやすい代物ですが、結構表面を綺麗にするのがムズカシイのです。どのように難しいのかというと...↑こんな感じだとツルツルになります。↑自宅の前の写真を流用ですが、この人が通る部分は竹箒処理して滑らないようにしてます。<用途別に仕上げるコンクリート...

ガス工事完了

ガス給湯設備更新完了までの道のりボロボロの作田のお風呂からリフォーム工事中☆以下の通りに変更となりました<廃墟仕様>バランス釜(沸かすのに2-3時間かかる)シャワー設備 なし洗物シンク 混合水洗 なし(室内換気式のボロ給湯器付属)<新仕様>追い炊き機能付き最新給湯器新設(バランス釜撤去)シャワー設備新設洗物シンク 混合水洗 給湯器連動式新設LPボンベ接続部分とメーターも新設最新式給湯器!遂に壁掛け...

オトコのクルマ&ガス給排水設備工事

職人が乗る!ガス屋さんのクルマ☆見たことも無い機材だらけ!これみただけで業種が分かったら凄いですね~。作田のバランス釜撤去・壁掛式ガス給湯器新設配管工事をお願いしているガス業者の職人さんが乗ってきたイカス車を紹介です☆左の大きな穴が開いているのはガス管やら水道管やらを切るマシンだそうです。現場で現状に併せてパーツを作り出す..スゴイやはりハイエースはこういう仕様の自作棚やらマシンが積載されていると男気...

作田清掃大作戦!

25年分の汚れと戦おう!メイド服を脱いで頑張って作業する嫁ぴよマジックリンでアワアワのモコモコ...だが泡が激しく汚い!!何度幅木をアワアワで拭いても無限に汚れが浮いてくる....ずーっと一日嫁が頑張っていた。詳しくは 右タブから 「ぴよ視点」をご覧ください☆ミ<AFTER>我が母上の指導のもと、物凄い作業労力投入により新品レベルにもどるシンク&サッシ回り(笑)つい数日前まで↓な感じでした!驚きの輝き!?...

懐かしい一番最初の廃墟写真集(笑)

買った当初の廃墟状態写真集☆ミどうでしょう?随分かわったもんですね~。コレでもきちんと修繕すりゃ満室にも利益物件にもなるわけです。でも、普通にリフォーム屋に頼んだら最初の想定自体が500万Overコースだろうなーコレ(笑)...

3号棟(超不同沈下)のその後

2号棟が雨漏りの件抜きにすればとりあえず完成したので次は3号棟仕上げへ!室内はささっと張ってもらい早速取り付けられたドアにもクロス巻きを行う準備中<既に改装中ですがBefore>根太交換+壁造作+柱強化増設室内廊下の床フローリング全部張りなおし水平化工事に基礎強化3箇所に給湯器チェンジ&追い炊き追加シャワー設備も無かったので追加電源設備全部屋全箇所交換、トイレ電源増設とトイレ床張りなおし+根太交換+量追加+...

本日の作田物件と外房の魅力☆

特に意味はないですが本日の作田(笑)いやー、この物件本当に手掛かりますねー。普通の投資家なら逃げ出してしまいそうな感じ全開です(笑)ですが、とりあえず4棟中、交渉中の案件含めて年末までに3棟の契約となりそうです。あと1つについても、親方が知り合いで紹介してくださるそうなので実のところ募集しないでも終わってしまいそうな状態に....やはり震災の影響もありこの辺りの激安ファミリー物件は需要動向が少々おかし...

物件クロス張り換え&フローリング化

廃墟が家に変わる時がきた!親方の紹介でお知り合いになったクロス&建具職人様に直接お仕事をお願いできることになりました。自分で張るのはともかくとして、初めて目の前で壁紙職人さんのスピード仕事を見ることに..いやー2DKの戸建て2棟高速張りはさすがプロです。ヒョイヒョイ....ササッまーこんなもんでしょう、サササッ!綺麗に慣らしてー!ススッ、ピタッ!早い...数分もかかってない汗しかもこの方元建具職人さんでも...

沈むホームセンター!大型施設でも排水が悪いと沈みます

沈むホームセンター!大型施設でも排水が悪いと沈みます!海のような駐車場(笑)先日の千葉震度4(地震)の際に振った大雨で沈んでいるカインズホーム東金店とりあえず補修材料などを購入に最寄のホームセンターなので来てみたらびっくり!お店に入れないっす!でもこれ、排水システムを一切敷地内に持たずきちんと勾配を切っていないという手抜き工事によるものです。個人宅ならともかく、ちょっとヘボスギですねー。こんなポン...

千葉震度4&強風雨で雨漏りがー!

クロス張ってる途中に雨漏りですか!幸いこの程度でストップしました、度重なる震災以降の大型地震と前日夜の震度4&強風大雨に耐え切れなくなり2号棟が雨漏りしました、しかもクロス張ってる途中で☆ミ現在震災の影響で瓦屋は材料値上げ&工事をえり好みして渋る有様なので、現在新築がカラーベストコロニアル一色になっている現在ですが将来瓦屋さんは日本から壊滅するんじゃないかってくらい建築業界とケンカ初めてますので、...

水道の蛇口がもしなかったら!?

やってみたことある人います?はっはっは、最初から付いて無かったとはいえ井戸ポンプを回すとこのありさま(笑)上からも出るのかよー!買ったときから付いて無かったんですがいやーこれは着けないといけないですね(笑)このボロ四号棟に契約者さんが現れたので早急に~。見ての通り便器の中身が抜かれている四号棟...製造は1987-1996年製造ボツの代物...パーツは既に市場に無い、よって交換となります。動かない四号棟...

クロス張り換えや塗装で一番大変なところ

タイトル通りですがクロスの張替え、ペンキの塗り替えで一番大変なところそれは「下地処理」です。張ったり、塗ったりというのは、全工程の半分程度です。場合によってはそれ以上に下地の方に時間食います。パテの乾燥とかサンダー処理で剥がすの考えると70%近くのリソースを食う作業といえるかも。普通の綺麗な物件はまだいいですが、ボロの場合はそりゃもう下地の方が大変で凄いことになりますです。普通に書き出すとこういう...

神様がくれたお掃除道具☆

皆様、上総にございます本日はご紹介したい品が御座いまして...これ!知ってる方も多いと思いますが油汚れに対して世界一強力な市販品(笑)どれくらい威力があるかって?hehehe...見せますよー<Before><After>凄いでしょこれ、別に漬け込んだわけでもなんでもないのです。ひと吹きサッとやってゾウキンで落とすだけー!!!!いやー凄いですね、ちょっと苦労したのは換気扇くらいですよ。これは歯ブラシで擦...

多彩な職人さんとのご縁と不思議な世界

こんばんわ!上総百万石にございます。今回は ここ1カ月位で出会った職人さんや建築技師の方のお話をしてみたいと思います。人生新しいことにチャレンジするとき...こちらが全身全霊で物事に取り組み始めると...不思議な縁があるものです。それにしてもここ1月の良縁の多さときたら望んでもそうそう得られない素晴らしいものでした。色々整理して書いてみるコーナーです。●達人その1 不動産投資の最初のGOサイン要素自宅取...

From和室 To洋室

和室から洋室へChange!目下沈下の大工事前なので、剥がしただけで一端ストップしている床工事ですが、洋室をただフローリング張り替える場合この写真には存在してないものがあったりします。最近の新しい建築物なんかは捨て板張ってある場合もあるんですが、この根太の下の板が無いです。和室から洋室化した場合は畳の枠の分だけ高さがありますので、高さを調整してからがフローリング張りという流れになります。やっぱりボ...

リフォーム会社と職人様の違いに驚く!

自然に実践してたこと、そして新しく学んで超効率化したことソウルブラザーの一級電気職人(ビルの施工工事もOKだ!)に以下の工事を依頼しました。こんにちわー上総です。この間の尊敬する脇田先生のセミナーにて直接職人さんに発注する仕組みとそのために大家側に必要なことの一連の貴重な教えを早速実践しています。依頼工事内容2-4号棟の計3棟に以下の工事を依頼1、バランス釜から最新給湯システムに切替える為  屋外...

やってみないと分からない問題点と新たなる解決法2

前回更新で問題となっていた3号棟の不同沈下..水平化完了しました(笑)見ての通り新しいコンクリートが垣間見える部分が修繕箇所の一部です。全ての柱から問題のあるところを発見してジャッキで上げ、コンクリートと鉄筋&ボルトで強化☆大体1日で終了です。但し、はいそうですか...とはいきません!おやっさんが調整していたとき、この一番大きな亀裂となる不同沈下部分は本来もっと上に上げたかったが地盤が局所的に超軟弱のた...

Appendix

大家イベント開催告知!!

SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 08
2017.09.16(土)
東京新宿にて
不動産大好きな
人々による
パーティ開催!
皆様お申込みの上
遊びにきてね♪
騒いで喋って一緒に踊ろう!
公式サイトはこちら
お申込みはこちら
SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 09
SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 10
千葉県大家の会募集1期バナー
千葉県大家の会
懇親会やセミナー
BBQイベント等を
不定期開催中☆

次回は
2017年
9月16日(土)
東京新宿にて
パーティ開催!
仕事帰りに
遊びにきてね☆
千葉県大家の会はこちら
公式サイトはこちら
お申込みはこちら

プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆満室賃貸中☆(4/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
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クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
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