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色々動いている2月の不動産物件

うぅ、風邪引きました><一度風邪になり直り気味になってさらに別の風邪をもらってOUT(笑)皆様も風邪やインフルには気をつけてくださいませ。<前回続き>大多喜城の近くにある山一帯の買取り話が来た。大きな土地を持った一族らしいが色々あって現金が必要らしい。3000坪の山の方は親方による現地調査終了現状のままでは接道関係で使えない土地らしい。5000坪以上の小山ごと全て譲ってもらい接道に問題ない状態になれ...

例の戸建て見てきました

この間ブログに書いた戸建て見て参りました。見に行く直前に地元の不動産が管理に入ったと聞いていたのでイヤな予感がMAXに..親方は諸条件だけで見に行く時間すら無駄だと言いましたが、見るのも経験。とりあえず行ってみました。国道126号線に沿ったスグ横と道路付け接道条件は良いですね。ん?何故家がパズルのように入り組んで立てられている上に駐車場がないのか?意味が分からないですねぇ駅や公共交通機関は7-8km何...

まだ未公開だった作田の作業中写真集を一挙公開&中古不動産業界のヤバイ話

一通りの数字と利回りを公開したところでまだ未公開だった、作業中の写真を掲載してみます。3号棟の犬走りと扉左下の補強部分をコンクリートで接合したところ4号棟の犬走りと扉左下の補強部分をコンクリートで接合したところ瓦屋根の状態をチェックした際に上ってみたところ排水雨どい掃除の際に目視CHECK IT☆3号棟の基礎強化工事の際に綺麗にしました。何故かまだリーシングしてないのに次々入居希望者がきてしまうため急遽職...

ふぅーむこれは行けるかも...

1000万円で買付け入れていた物件の進みが遅かったため一度放置プレイを実施。次ぎに紹介でやってきた物件ですがまだ見に行ってないけれどとりあえずの条件は中々でした。平成4年築 戸建て2件セット土地60坪何故かリフォーム済み(笑)価格600万交渉スタート現在450万、でも350万まで下がるかも。(2件セットで....この価格です)賃貸物件で現在55000円で貸付中とのこと。29-37%位回りそうですね。国...

作田の4号棟横に備品倉庫を作ってみる(外屋倉庫)

親方のところの大工職人さんに外屋(ゲヤ)倉庫を作ってもらいました。通常は使わないけど、他の物件ででたまだ使える備品や設備をここに保存しておくわけです。こんな感じで屋根がつきます嫁、4号棟正面から覗き見(笑)さすがに本職さんが作ると凄くしっかりした感じになりますね。スピードも正確性も段違いだ~。というかまぁ、便器やらシンクやらが転がっている物件というのはアレなので満室になったし、少しはサービスしてち...

修繕費用の項目詳細(前回書き忘れた汗)

そういえば、前回の書き込みでの詳細に修繕措置の詳細項目を付記するのをウッカリ忘れていたので、項目詳細を載せておきますね。*2.3壁などの表記の意味は    2号等と3号棟のという解釈で修繕処置A=55万円2.3壁作成・2.3柱強化&追加壁面4枚作成・支柱8本増設2.3洋室化ドア取付・3風呂亀裂修繕3号フローリング根太と表面張替え2部屋3号水平化工事修繕処置B=35万円3号棟三箇所基礎強化工事3.4犬走...

物件の純利回り(NET)の結果

それでは賃貸として最初の一棟(4室)物件となった本物件の利回りと費用計算を公表してみます。↑該当物件はコレ<契約方法>未公開物件・図面なし即決購入地盤沈下その他瑕疵は把握の上購入但し、契約書が存在しない2名の入居者がおり、1名の悪質者を後日退去させるハメに。もう1名は無事に正規に契約。契約書の件は調印直前まで知らなかったので後でイビって売主(建材屋)から修繕用の木材を大量にせしめるのであった(笑)...

一件買付け証明を出してみた

突然だが、良い物件があり一件買い付けを入れてみた土地と諸条件にやや難があるとのことだったが、詳細を確認してみた行けると判断したので1000万で買付けを入れてみる。4気筒、快速・特急停車の駅から徒歩圏内で駐車場100%以上確保のアパート物件...道路付けOK・コンビニ郵便局徒歩圏他好条件。賃貸用としては現在ギリギリCASHがコレくらいで、かつ利回り的にこの辺でないとイマイチとなる。なので恐らく玉砕するだろう...

The End of SAKUTA

いよいよこのアパートも最初の満室までの道のりを区切りとしてひと段落になりそうです現段階でとりあえずですが、4棟全て契約が決定となり満室稼動へ移行となります。2011年の11月頭から廃墟の大家(笑)となりようやく次の賃貸物件をあさりにいけそうです。他の物件から外してきた設備たちがコロがりトラックが入れ替わり立ち代り色々もっていったり置いていったり異様な風景(日常)の作田物件。モハヤ便器が転がって、洗...

作田アパート便器事情Now☆

一棟目の作田アパートNow☆4号棟に入居予定されていた職人さんが都合により入居できず次ぎの方が紹介されてくるのでとりあえず発注しといた便器デスガ...<オイオイ、こいつはBADな状況だぜ...>管の位置がちょっとアレで、取り付けると物凄く便器が前にクル...別の物件からハズシテキタ便器B子ちゃんそして、元からパーツが足りてない便器A子ちゃんそれぞれの足りないパーツは...メーカー違えどマッチする部分が...<多能工職...

健美家セミナー(加藤ひろゆき先生)行って参りました

セミナー参加されました方お疲れ様でした!本にサインをもらい、加藤先生とも一緒に撮影して頂き、新たに懇親会で知り合った方とその後交流開始が複数名決定となり今回の健美家さんのセミナーを大満足で終了☆南青山の健美家さんセミナー夫婦共に参加☆朝イチで新幹線でレッツ北国へ!仕事で日帰りで行きましたがスキー客が多くてビックリした(笑)ホテルの朝飯はレストランOPENが当然間に合わないので、1500円払って豪華弁...

Appendix

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
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などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
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上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」

☆募集開始5日で満員御礼☆
*次回開催は2017.0415予定!!
一年ぶりのセミナーを実施。
2017年最新投資状況を徹底解説!
新しい出会いを楽しもう!

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(0/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(5/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集♪

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千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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