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明後日からは仕事でインドネシア行きに

今年は海外出張も含め出張が立て続けになりそうな上総です。5月 インドネシア一週間6月 →大阪7月 →新潟8月 →中国一週間   →東京ホテル連泊9月 →九州お遊びバカンスでーと行きたいところですが残念ながらお仕事が90%なので現地不動産のレポートなどはちょっと出来ないかもしれない。せめて滞在先というか撮影仕事なので手配したロケーションは豪華にした。旧リッツカールトンホテル(アヤナリゾート)の最もロケー...

平成戸建 マルゴトリフォーム用の素材を吟味・・・03

物件の手洗い場も大分くたびれていた。そこで交換を行うけれど平成建築で洗濯パン取り付けスペースがあるもののちょっと狭いのだ。洗濯機は横向きにおいていたのかもしれない。<左60cm 右50cm>そこで60cmの通常シャンドレとは別に50cmでも入るのがないか探して見た。種類は少ないが存在した。昭和の最後期位から平成初期の物件リフォームでは重宝するシーンも出てくる。10cm単位で非常にコンパクトに感じる...

平成戸建 マルゴトリフォーム用の素材を吟味・・・02

そんなわけで続きです。下にレールがないタイプの引き戸セットを発見した。和室と洋室を強引に分けたりする際に便利なグッズだ。実際に触って動かしてみた。こういう商品は強度的問題で大体が左右に振ろうとするとグラグラ来たりするのが常だが非常に頑丈に出来ていて長期間の運用に耐えられそうな気配を感じた。値段も枠込みでお手ごろ。最近流行のクッション消音性機能付きの床板素材12mm一部の高級RCマンションなどにコン...

平成戸建 マルゴトリフォーム用の素材を吟味・・・01

というわけで、ちょっと空いた時間に近所のスーパー・・・ではなくスーパービバホームへやってきました。最近現れたセルフ工作室・・なんて便利な世の中だ~!!工具も加工関係も一通り現場にあるんで最悪時間の無いときに職人さんをここと大型加工室へ配置して突貫作業&買い物という鬼のようなハイブリッド作業ができる。壁紙関係やるときとか・・いろいろ使い道があるかも。でもちょいとモロめなんでリアル作業用の場合もう少し...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART8)

物件前の接道について写真で観ると広く見えますが軽か4m程度の小型車までがお勧めです。完全な旗竿地ですね。諸般の事情により外れない黄色ブロックの関係でそうなります。これがなければ3ナンバーでもかなり楽に入るんですが土地の属性のため仕方ありません。というかコレのお陰で激安取得しているので最高です。地方の足である軽や小型車を複数台置く需要の方が大きく3ナンバー1台とかの保有は殆どない地域です。正面からだ...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART7)

物件内部レポート7です。2Fに移動してお部屋部分になります。この物件は1Fが15.5畳のLDK恐らく元4DKを改造したと思われる3LDK化の痕跡があります。2Fは和室6.5畳、洋室6畳洋室5.5畳という間取り。2Fの日当たり良いお部屋フローリング全張替えします。壁紙も同じ。建具も綺麗に張替えかな。ラスト・オブ・ニャーン痕跡コイツは一家の資産価値を大きく削り取った魔物といえる。亀裂部分は恐らく関係ない...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART6)

引き続き内部レポート6です。最初の作田みたいなインパクトがないのである意味ツマラン物件ですが手間の掛からない可愛い戸建は扱えた方が今後絶対にウマイと上総は考えます。戸建はまず・・・アパートと全く競争する必要性が無い。但し、内装・外装・外溝をエンドユーザーと同じ価格でリフォームする人は手を出しても利益にならないと思う。ブレーカー配電盤もOK東電に連絡すれば60Aまで対応の仕様です。おトイレは2F戸建...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART5)

上総百万石の最新購入物件リポート。ダメな点いって見ましょうー☆(改善できる程度の素晴らしい範囲のダメージともいう)ここはニャーンがおやりになった跡がいろいろ見受けられます。建具の扉もニャーンが・・・綺麗になるんでかまわないですが全く猫はヤバイです。給湯システムは何故か取替え済みラッキー!うちにも付けてる最新式の追い炊き&シャワーダブル同時使用OKのユニットじゃないかー☆給湯機と風呂のリニューアルは結...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART4)

こんにちわ!上総です。戸建を現調した時の状態を簡単にレポートしたいと思います。玄関にはいったところ。いやー結構綺麗です。普段見に行っている物件のヤバさに比べてトッテモ(笑)床も普通に現代風フローリングです。意外と廊下部分は傷んでいません。作田の酷い沈下を思い出しつつ建具の全稼動部分と非沈下を確認。きちんと全部が動くってほんとスバラシーですよ!!ダメな物件へ見に行くと必ず「外れて建具自体がない」か「...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART3)

今日も少し不動産関係で色々ありました。物件の買受けが正式に決まり抵当権抹消手続きが間に入るので少し時間が掛かりますが6月上旬にて銀行支店で決済となり入手確定となりました。明るい日に外観を再び撮影。土地53坪、建坪24坪位の平成築以降の戸建です。駐車場は既にコンクリ化されており軽3台か小型2台位の縦列ですが10m位ありますのでバリエーション豊かに停められます。洗車&庭のガーデニングが楽しめる装置もあ...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した(PART2)

先日ブログに書いた戸建物件だが1日で売却決定連絡が来た。どうやら仲介の不動産屋さんが頑張ってくれたらしい。大変ありがたい。平成以降築の割と新しい物件だ。夜明けの写真なのでちょっと色が悪くみえる。何せ会社から歩いて10秒の物件なので早朝に一枚撮影したとき寝ぼけていてカラーバランスを調整しないで撮影(笑)やはり100%一括現金決済は強い。平成物件で表面利回りは30%以上になる。内部の現地調査状況レポー...

自宅すぐ近くの売戸建を発見した

自分家(仕事場兼自宅)から2件隣が売り物件になっているのを検索サイトで発見シタ(笑)不動産投資家が取る行動表に従い・・・1、売却事情を収集する2、周辺状況を調査する(今回は必要がナイ)3、買付申込を入れる4、リフォーム5、貸す現在は歩いて内見して10分で買い付けを入れたが3番まで進行中・・もしかしたら入手になるかもしれない。平成以降築の綺麗な戸建物件で駐車場3台分だが関東圏としては物件価格の37%...

東京の築古RC物件の彩色論議☆

GW中に仕事で東京へいった時クルマを泊めたコインパーキング裏にあった物件が素敵なカラーだったのでちょっと考察。外壁は普通な物件ですがアンダーカラーがイエローで物件駐車場階下部がダークグレーとちょっとお洒落に塗り替えられた物件を発見。あやしがりてよりてみるに・・非常防壁のフチと横の倉庫の色だけ縁取りスカイブルーという面白い配色。塗ったばかりと推測できる築35年くらいのRC物件ですが中々珍しい斬新なカ...

茂原物件ブラッシュアップ開始!!@完成

そんなわけで連休には間に合うようにサンルーム部分完成しました☆上の部分が大変綺麗になりました☆規格品組み合わせが利かないフルハンドとは思えない素晴らしい精度です。ちょうど工事最終日が雨でしたが雨漏りは出なくなりました。仕事はパーフェクトに完了したようです。物件前のアジサイが命を燃やして自己主張していたので出る杭を打つ上総(笑)今回の業者さんがコレ使えるんでどうぞと新兵器を出してくれた上一緒に刈り取り...

茂原物件ブラッシュアップ開始!!PART4

どんどん行きますよー☆パート4ゴムが張ってあったところですが既に代えのパーツは存在しない。従ってここは全て不自然にならないように埋めてしまうことになる。やわらかいカーブの部分です。こういうところは非常に均衡をとるのが難しい。白い部分に白い材料を埋めているので見えにくいですが対処後です。取り外した断面図。年月の経過を感じます。問題の漏水部分第二弾であった天窓を攻略開始!まずはベチャベチャの状態で硬化...

茂原物件ブラッシュアップ開始!!PART3

というわけでパート3です。さっそくいってみましょう☆まず、ヤバすぎる状態だった軒をサンダー&防水+塗装処理だけ簡易的にですがやってもらいました。この輝きを見よ!100度の温度でも余裕の特殊カーボネート素材へチェンジ。きっとかつてはアクリル素材でしたのでこういう輝きとはちょっと違ったはず。ツヤツヤ&キラキラです。よく歪んだベースにこの施工が出来る!確かにここは非常に技術力が高い会社でした今後エクステリ...

茂原物件ブラッシュアップ開始!!PART2

それじゃ早速現場で職人さんに撮影をお願いしておいた写真から物件が生まれ変わるところをレポートです☆<上の欄間はアクリル下の3枚はガラス構造です>限界を迎えたアクリル板ガラスをまずは外します。歪んだベースに上手く新品を付けるのは極めて難しく非常に特殊な工事・・というか基本的に普通のエクステリア用品屋では新品はめたり乗せたりする事以外出来ないところがが多いので殆ど断られてしまう工事です。<アクリル板を...

茂原物件ブラッシュアップ開始!!

既に満室の物件ですが3Fの大型サンルームと屋根部分に問題があったのを修繕する時が来ました。毎度この手の中古物件は99%まともなメンテナンスを施されていないのが常ですが今回も驚きとアンビリーバボーが満載です☆<問題点1>屋根と外壁の塗装自体期限がとっくに過ぎていて軒がハゲまくっておりその原因は恐らく複雑で難しい修繕を要求されるサンルームが完全放置されていたのでその結果、上の部分も見ないようにしようとい...

融資結果について

いやーお久しぶりです!このところ物凄く仕事が忙しくて全く更新できないままブログネタの写真がウズタカク・・(デジタルデータですが(笑)結果報告が遅くてアレでしたが融資の金利が属性考慮で色々変わってしまい実行された段階で1.5%程度になりました。実行する前と数字が違う書類が来たのでなんだろうと思いましたが不思議な感じです☆ミはっきりいって10年借りててもアホみたいに安い金利なので借り換えするときに額面を...

Appendix

大家イベント開催告知!!

SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 08
2017.09.16(土)
東京新宿にて
不動産大好きな
人々による
パーティ開催!
皆様お申込みの上
遊びにきてね♪
騒いで喋って一緒に踊ろう!
公式サイトはこちら
お申込みはこちら
SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 09
SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 10
千葉県大家の会募集1期バナー
千葉県大家の会
懇親会やセミナー
BBQイベント等を
不定期開催中☆

次回は
2017年
9月16日(土)
東京新宿にて
パーティ開催!
仕事帰りに
遊びにきてね☆
千葉県大家の会はこちら
公式サイトはこちら
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆満室賃貸中☆(4/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
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上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
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