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The Gaiko Kouji

戸建ての外溝工事の続きです。ある程度の施工プランを自分で練ったあとは上総の場合・・セルフでやるところ以外は結構業者さんに投げちゃいます。そーするとことでいくつかのメリットが発生します。今回の材料はコレの様です。大手の現場で余ったものを”ヒッソリコッソリ”持ってきていただきました。こういうのは(業者さんの)他の仕事状態が自分に利する場合があるという不思議なお得感がある現象といえる(笑)CATに乗せると...

リフォーム費用が30%で済む人の正体

人の能力が良い意味で未知数であるときどうやってその限界を図ればよいか?簡単である。極限的に現場にブチ混み成果を要求する。プロより厳しく容赦なく!!上総はいつもそうしている。あ、ヤメテっ!石を投げないでーアァー☆ミやぁ・・ぼくはセルフリフォーマーっていうんだ。いつも上総百万石に扱き使われているけどそのお陰でいつのまにか内装リフォームができるようになったんだ。商用物件に初めて投入されていきなり内装のウッド...

戸建ての外溝を激安で綺麗に仕上げるには☆

上総百万石の外溝工事のアレコレコーナー!中古物件でよく見るのが安いが外溝が土むき出し&草ボーボーで見た目がアレな物件の多いこと、多いこと。かつて最初に手にいれた我が家も見ての通り門やフェンスはあるが草だらけという有り様だった。だが、この手の物件で立地が良い又は客付け可能なところで安く対処方法が分かっている場合は物件購入の幅が大きく広がる。同じ物件に見えるかな?(色も塗り替えたけど)キッチリやるとこ...

物件の水道NOと二世帯賃貸一戸建ての塗り替え☆

先日また新しく知ったことがありました。セルフリフォーマーI野氏のファルコンハイツ写真左下に上水道の箱が見えるとおもう・・確認しにいったのはコレだ。なお現在・・SRI(セルフリフォーマーアイノの略)はスネイク(私)の指令により機械と電気とキリコの中・・壁にサンダーを掛け下地板をはがしては投げ捨てホームセンターでブツを物色しながら物件内をところ狭しと暴れ狂っているハズだ。全くトンでもなく向いているヤツ...

銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その5

今回のシリーズはこれで最後の記事だーっ!全部付き合ってくれた人ありがとー☆そいでは早速・・オイラが買うのはこういう物件がメイン。物件は悪くないのに・・オーナーが脚を引っ張り続けてきた不憫な子を”浦安のネズミー”も驚きの”ドナルドマジック”でひっくり返すのがオイラの仕事だ。この地域に存在するどの物件よりもイケてる物件にしてやるぜ☆物件コロシアム → 貴方の美は約束されました!?<重要視第三ポイント!>”国内...

銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その4

今日も忙しくヒィヒィ云ってます。上総百万石です☆それでは早速続きを・・・この間、賃貸成約した東金物件を深夜確認に行った時のこと・・ん?なんだこの緑の草原・・いやジャングルは・・闇芝居どころか闇迷宮だよねぇ・・民間銀行さんとは違い政策公庫の面白いところその2・・がコレ”事業計画書遂行能力”について を重視する。一般的に銀行さんは信金・地銀・都銀クラスでそれぞれ別のモノサシで色々見てきますが基本的には物...

銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その3

よってらっしゃい見てらっしゃい闇芝居の時間だよーってしつこいですね(笑)コレ面白いのでオススメ。Google 闇芝居 無料 視聴 で検索!!皆さっさと稼いでサラリーマンやめないとこうなっちゃうぞー!(嘘)(第六話 網棚を見るんだ!!)第三回でっす。色々脱線しまくりですが・・過激に書くだけ色々理由がありんす☆ミこらえてつかーさい。別に皆を不快にしたいわけではないんす。歯に衣着せぬ本音トークでござんす...

銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その2

つづきー!よってらっしゃい、みてらっしゃい闇芝居の時間だよー☆ミファルコンハイツ!!取得時利回り37%・・その後大家に興味を示したセルフリフォーマーI野に原価譲渡。一緒にリフォームプラン作るのが楽しい♪そういう経緯からなまじ大きいお金を扱える立場にいてソレ(大金)というものが自身に与える良い影響も悪い影響も身を持って知っています。ネガティブなことばっかり今回は書いてる気もしたので良いところも少々☆良...

銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その1

こんにちわ!上総百万石です。TOPページの文脈にも書いた通り今年はひたすら金融機関攻略にてレバレッジを実施する年として頑張って参りました。2011年に不動産賃貸を始めて後1ヶ月で、2年になろうとしています。そんなわけで今日は恥ずかしいから普段余り云わない上総の人生失敗部分とここ2年で得た超高利回り不動産の買い方を事細かに掲載しようと思います。全棟不動沈下、契約書なし住人が占拠、腐食、アンテナ結線不...

3ナンバーの駐車場のあるべき姿☆VIVA地方車天国

取得した富里市の物件は駐車場がロクにないため駐車場問題を解決できそうなプランを3つほど用意しておいたわけですが<右側の壁を壊して切土造成してよいと!? 気前良く好きにやってイイヨ・・とうれしいお言葉☆>隣地の地主さんに交渉を行った結果・・気前よく13台分の駐車場造成の前提でプラン持ってきて良いのでうちの土地を使いなさいと云って頂きましたありがたい☆ミこちらは敷地内ですが私より身長の高いいつものもヤツ...

大産業時代のとーちゃんの姿にみる我が一族の歴史

☆この記事は不動産投資と 少し・・いやかなり外れています。 私の一族(江本家)の話しに興味ない方は 読み飛ばした方がよいと思います。 ただ、知られざる日本の歴史の裏側に 関与していた、私の父親の仕事を通して 面白い人生ストーリーが読めます☆ よかったらどうぞ♪この間久しぶりの休みに実家に顔を出した。かーちゃんは、大分お年を召してきた。最近事情はともかく顔を出すと単純に喜ぶ顔が見られる。私も中年に差し...

東金商用物件に申込みが入りました

こんばんわー!上総百万石です。現在セルフリフォーマーI野氏の物件を含め3物件同時進行体制にて、不動産を料理中☆(さすがにコレに本業も入れるとシニソウだ)色々時間的都合もあり自社倉庫兼放置プレイになっていた東金に一棟丸ごと借りの申込みが来た。既に保障会社の審査も終わりこれから物件改造の打ち合わせに入るところ。壁をブチ抜き、色々手を入れて真の法人物件として稼動するときはすぐそこだ。この忙しくも不景気な時...

Appendix

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
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上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(4/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(6/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集♪

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千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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