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SRI☆現場DE物件改造リポート その6

SRIです、続きいきます。 脱衣場の仕切りを作ります。L字パーツは出来合いの棚用です。根太で使った杉材。角はカンナで落としておきます。これは瞬殺。コースレッド(セルフタップの木ネジ)で組み付けるだけです。これで側面にはカーテンレール反転すれば下面にアコーディオンドアが付けられます。壁紙を張るのでこの後外しておきます。このあたりから【手間はかかるのに大幅に進捗が見られない作業】が増えてきます。それでも...

SRI☆現場DE物件改造リポート その5

前回は畳からフローリングへのコンバートでしたが今回は玄関周りと、廊下に脱衣スペースが出来るようにカーテンレール等のベースを作ります 靴箱もかなり駄目になって居るので直します。表面は割れていなかったのですがはずす時に割れましたwwwどんだけ劣化してるんだか。木工ボンドも40年経てば流石に機能してないようです。ということで表面の板を張替えます。(一枚だけ、やや厚みが増す。)まじ、糊利いてませんね、簡単に...

本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 04(千葉県・地方都市編)

それでは、早速第四回目いってみます!ここはキモです!超大事!!他は読み飛ばしてもこの記事だけは読んでください!!上総が実際に手に入れた物件Nを題材に実際の数字をひとつ出して見たいと思います。*完全に数値を一致させるとちょっと情報特定的な問題があるのと、税金関係入れると複雑になりますので一般的な数値に置き換え、すこーしだけ現実から修正してお届けします。ご了承くださいませ☆利回りだけでなく、4.5%など...

本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 03(千葉県・地方都市編)

第三回!続きです☆というわけで、最初に手に入りそう(掴まされそう)な物件として以下の例題ができたわけですが・・数字的なことを解説してみます。前提に出していました物件・・築22年 木造2階建てアパートを取得するとします。今は平成初期型のこの手のアパートが多く手に入る時期といえます。上物  1000万円土地値 1800万円本体費用 2800万円諸費用  約190万円・諸費用内訳・ 仲介費用  81万円...

本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 02(千葉県・地方都市編)

第二回!続きです☆大手の業者や、リフォーム会社でもこの辺は全部やってくれるのですがお任せすると値段が高いっす。これを下請けレベルの業者に頼む場合は・・安くなりますが、下記例のような問題が1施工ごとに普通にでてきます。例えば・・・水道工事(給排水)とガス工事の免許関係上の段取り指示と連携が取れる工事の組み合わせを投資家が完全に理解してない場合・・例:水道管とメーター工事、接続は水道業者  ガス管配管...

本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 01(千葉県・地方都市編)

今回はシリーズを通して具体的に物件例や、金額を出して説明してみます。金融シミュレーションで比較してもらえると幸いです。またシリーズものでちょっと長いのですが特に初めてこの世界を志している方にはぜひ一度、”本当の高利回りとは何か”を考えながら読んで戴きたいです。例のごとくこの辺りの現実を知っている方は読み飛ばしてくれてOKです。厳しいことばかりに見えるけどこれが南関東圏での本当の高利回りへの道の1つだ...

2013年レバレッジ実践について思うこと

ブログタイトルに”今年はレバレッジを実践する年”として目標を定めつつ行動してきた上総ですが・・日本政策金融公庫 様に本年1月からお世話になり始め、今交渉している融資が無事におりると・・総額4000万円のご融資をして戴けることになります。それまで全部現金のみで上総はやってきたのでこれでも相当なレバレッジといえます。低めの倍率に留めておきますが成果は今年一年で1000万円位の賃料収入枠が増える物件のみに...

SRI☆現場DE物件改造リポート その4

SRIです。さっそく通称ファルコンハイツ移動して作業再開です。まずはカッティングシートを切り出す作業です。モールに使うラワン材をラップするためです。包んでいきます。うわ、作業中背面液晶撮影なのでピン抜けしとるw。くるみました。天井と壁面の隙間隠しに。といっても物件の一番グダグダ部分なのであまり綺麗には隙調整出来ません。ひたすら入れて行きますが、包む作業が大変で意外とペースが上がりません。縦方向はくる...

SRI☆現場DE物件改造リポート その3

日も変わり作業再開。隙間埋めや調整パーツを作ります。どんどん切り出して行きます。出来たパーツを接着&タッカーで固定。パーツの上から木目のL型モールを両面テープで固定してきます。白いのは両面テープの剥離紙*といってもかなり細目ノコで形状を調整しないと当然貼ることが出来ない。カット例床ももともと隙間があるので隙間を埋めていきます。このぐらいズレてますのでカンナでテーパーのパーツを作り合わせます。さらに...

SRI☆現場DE物件改造リポート その2

魔王光臨・・・ラスボスですわ。ここまでやってきましたがどうしても高さが合わないので・・・粉砕破壊しちゃいましたw途中経過は粉塵が凄まじいので防塵防滴のカメラでも撮影してません。もう心が折れるんじゃないかと言う埃と竹の洗礼を受ける。藁くず、竹、土、モルタルの廃材がガラ袋一杯にでました。それにしても柱作るときのオマケの部材がお情け程度に入っているだけジャパニーズオールドファッションのイカンところだな。...

SRI☆現場DE物件改造リポート その1

こんにちは、週間千葉県民のSRIです。さて前回からの件念材料である廊下の壁面です。もともと多重リフォーム?によりどこに基準を置き、元の構造を生かすか悩むところなのですが・・今回は大鉈を振るうことにしました。その箇所は順を追ってみて戴きます。廊下突き当たり、洗濯機置場の左の柱です。昔ながらの無垢材ですこれにベース材をつけてと考えていましたがどうしても奥行きが合いませんw板を張ると床板に飛びだしてしま...

戸建てリフォーム完成☆貸付開始!

6月頃に買ってから8月位より本格的にリフォーム開始して11月現在、ようやく・・廃墟 → 綺麗な戸建 完成しました★敷地概観でっす。砂利庭と逐電式ソーラーライトも装備の24H快適物件に★入口廻りもコンクリート&化粧ブロックで精悍なイメージになりました。明るい色合いの新しい靴箱を施工♪脱衣場もアクセントクロス&シャンドレになり床もCFを張り替え、美しくよみがえります。お風呂場も綺麗になりました。写真だとシャ...

今年度はレバレッジ実践の年と書きましたが・・・

先日戸建物件客付けついでに馴染みの不動産屋でお茶を飲みつつ談笑していたら・・・モンスター級の”激安中心市街物件”が目の前にさらっと出てきた。鍵の手配がまだだったけど即現地調査して・・・外見と中身をそれなりに確認ササっとパパっと満額で買い付けいれました。大丈夫、これは行ける。築年数の割りにかなり完璧に管理されていた。もちろん弱点はあって、ENDさんが嫌がる部分がある・・というかまず扱えない要素はキチン...

Appendix

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2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
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コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
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気になった方は・・・
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上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」

☆募集開始5日で満員御礼☆
*次回開催は2017.0415予定!!
一年ぶりのセミナーを実施。
2017年最新投資状況を徹底解説!
新しい出会いを楽しもう!

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(0/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(5/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集♪

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千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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