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2012年末からの不動産動向と投資スタイルについて



2012年の秋口から急速に一部地域での
不動産価格に動きが出てきたように感じます。

千葉県では比較的人口が多い成田の物件でも
ちょっと手を入れれば
普通に運用可能なレベルの物件で
30%超えてくるようなもの
が出てきています。

平成越え高利回りのそれらの物件に
即時買付けが入り終了といったものも
チラホラ目にする
ように。

ニュースなどで取りざたされていますが
大企業も業界を問わず社員を一斉にリストラを
本格化しだしており・・・

東芝や王子製紙などの一流企業も数千人単位の
人員削減が決定とここ1週間のニュース
でも
ロクな話題がありません。

上総は今年の1-3月位には
この現象が起きてくるのではないかと
思っていたのですが、予想より少し遅れて
現実がやってきた感じです。

<リストラニュースの情報はこちら

必然的に来年の春先も
新卒採用を減らしていくことになり
収入無き労働者が更に多くなる傾向に
歯止めは掛からない
というわけで

地方の企業城下町をはじめとして
賃貸物件の貸付状況にも大きく
影響してくることになります・・

利回りと値段はもちろんありますが
中期ー長期保有を考慮する場合
土地の良い物件に
資産シフトやバランスを考えつつ
物件取得をしていかないと
非常に苦戦を強いられる事に

なりかねないと思います。

「資産性」より「収益性」を!
というスタイルで当初は運用を
考えておりましたが・・
本日の作田2012その1
↑こういう物件買うと苦労するよー(笑)
一棟目で自由に工作できて満室にしたんで
楽しかったですが・・・

資金力や与信その他実績も人により異なるので
一概にはコレが最高!とは言えないのですが
以下のパターンで今後進めてみようと思いました。

今までのオールキャッシュの場合
資産拡大力が非常にスローになる
ので
せっかく低金利の今
少しスタイルを変更することに
致しました。

はい、お恥ずかしい話・・・
上総は今まで現金主義でしたので融資や銀行
その他金融機関がどのような思考で貸付するか
正直なところ良くわかっていなかったので
1月ドーップリ勉強致しまして・・・

先日ようやく20ページ程にまとめた
金融シミュレーションと担保評価
土地の評価掛け目などを理解して
自在に資料を作れるように
なり・・

会計士からこれなら
希望額融資出るでしょうねと
お墨付きをもらいました。(苦労涙)
実際は金融機関の融資情勢の影響も
受けますのでサクサクとは
行かんでしょうけれど。
東金C006
ちょいとこいつでやらかした失敗の元は
きっちりトリまっせ。それが商売人ですわ。




(上総程度の資金力
 /年間投資金額の場合のシミュレーション)

●年間収入
 3500万円ー4000万円の内
 大体毎年1件(1500-2500万円)の
 不動産取得しているペースですので・・・
 
●手持ちキャッシュ
1000-2000万円は常時保持。
融資受ける際にも
キャッシュ一定額保有は安定のために重要



●物件取得対象地
郊外の高利回り定額物件から一時脱却。

土地勘のある地方都市の中心地区へ移行。



●不動産取得対象額:
1000-3000万円まで
2000万円を超える場合は
以下のローンを利用。


●税制的・拡大のためのローン
10年返済(政策公庫etc)で
全額返済可能でかつ総額の50%
の借入までで、入居率と家賃下落率
修繕積み立て費考慮しても単体黒字
となる物のみを対象
とする。

共同担保も額面分100%以上出し
現金保持率を物件価格の50%以上持つ。
金利は2.5%程度かそれ以下がライン。


●築年数は22年経過程度の木造
4年償却が可能なので、優遇税制と
償却スピード、土地として残る
資産バランスが取りやすく
経営者としては他事業と組み合わせると
税務管理が比較的容易。

海外投資への道のり6
税金は最大の支出であり
国民全員共通の仮想敵国だ(笑)



こんな感じで
本来なら現金で一年で購入するのが
1本2000-3000万円買ってEND・・

という流れから
1.5本
(ローン50%で2000万+
キャッシュ1000万1本)などの
買い方が可能となり・・・

ここ2-3年程度の拡大率を
金融レバレッジで2倍程度の拡大率に
UPさせようと目論んだ
わけです。



前に融資が付く物件って
どんなのがいいかなー?と
仲間の不動産投資家に聞いたら

「そんな質問するレベルなら
(融資は痛い目見るから)やめたほうがいいよ」


と、スパッと爽快に言われたため
グギギギと思いつつも
今この言葉に大変感謝している上総です。



やっぱりなんだかんだいって、1から100まで
しっかり勉強して自分でできるようになる以外
の近道はないんですよねー。
融資も事業も変わらないよねーいやホント。

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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