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やってみないと分からない問題点と新たなる解決法2

前回更新で問題となっていた3号棟の不同沈下..
水平化完了しました(笑)

見ての通り新しいコンクリートが垣間見える部分が
修繕箇所の一部です。

全ての柱から問題のあるところを発見して
ジャッキで上げ、コンクリートと
鉄筋&ボルトで強化☆大体1日で終了です。

3号棟沈下1

3号棟沈下2

3号棟沈下3


但し、はいそうですか...とはいきません!


おやっさんが調整していたとき、この一番大きな亀裂となる
不同沈下部分は本来もっと上に上げたかったが
地盤が局所的に超軟弱のためジャッキ限界
まで上げてこの状態
であり、本当はもう少し
UPしたかったとのこと。

しかも、片側持ち上げてると、同じラインのもう一方が
沈んでくるため、超高速作業で仕事が可能な
おやっさんじゃなきゃ人数必要かエターナルゲーム
になるところでした。


3号棟沈下4

既に賢い方は気づいていると思いますが、このままで完成と
いうわけには行きません。
当然ですが、超軟弱レベルの場合は
水平取っただけだとまた沈んでしまいます。

それも持って3-4ヶ月といったところ。
大規模地震があればそれだけでゲーム終了
(でも保険は投資額の4倍以上でますが(笑)
という厳しい状態であります。

そんなわけで、もうひと手間必要になります。

3号棟沈下5

布基礎(家の壁の真下しかコンクリート基礎が無い昔の物件)
であるこの建物を
ベタ基礎(家の下全体とその周り全てコンクリート基礎)

暫定的にとはいえ切り替えようというわけです。

ええー!そんな予算出して直して元取れるんですか!?
と思いますよねー、私も最初ちょっと参ったなーと思いましたが
35万円程度(人にいえないw)でOKです。
技術と根性があり、正しい沈下施工経験があれば
問題ナッシング。
基本的に激安で買ってるので、全然利率に影響しません。

通常のベタ基礎では単に割れるので、一部見栄えは悪いですが
膝上レベルまで強化基礎用鉄筋コンクリートで地盤より超高硬度
に固めてこれ以上沈むのが不可能な状態まで持って行きます。

この金額で
1、腐らない特殊な地盤調整杭を一列地面に埋設
2、布基礎逆TL型フロートコンクリート鉄筋ボルト工事
3、他二箇所クラック基礎補修(3号棟の北・東部分)
4、3号棟犬走りコンクリート施工
5、4号棟犬走りコンクリート施工
6、3号棟のトイレ床板と根太が死んでいるので
  根太倍加&フローリング張りなおし工事
7、トイレ除去と根元の部分修繕交換&再設置
3号棟沈下7
足で踏むとー♪腐っててー♪
奈落のそこへ一緒に落ちようよー♪

まったくファッキンなトイレなので、面倒を見てあげないと...(笑)

しかも、おやっさんのサービスで3号棟に大量にコンクリ入れるんで
3号棟・隣の4号棟も(結局1-4号棟全部に)犬走りのコンクリを
入れることになりました。労働力はもちろん投入しますが
この辺はサービスで0円。
絶対通常こんな値段になりませんが、建築関係者でかつ専門家
が手中にいるとこんなにも違います。

作田39
犬走り=家の周りに張りだした基礎コンクリート部分のこと
雨の日やちょっとしたものを置いておくのに便利で
これがあるとイメージがグッとよくなります。

というか原価割れです、しかも工程説明をするため素人である
私の写真を撮る時間まで用意してくれるこの余裕(笑)タマランデス
次の世代に色々教えてくださる職人様は最高です。

それにしても思うのは
この世に定価などという概念は存在しない!

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

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千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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