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銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その1



こんにちわ!上総百万石です。

TOPページの文脈にも書いた通り
今年はひたすら金融機関攻略にて
レバレッジを実施する年として
頑張って参りました。

2011年に不動産賃貸を始めて
後1ヶ月で、2年になろうとしています。

そんなわけで今日は恥ずかしいから
普段余り云わない上総の人生失敗部分

ここ2年で得た超高利回り不動産の買い方を
事細かに掲載
しようと思います。

本日の作田1
全棟不動沈下、契約書なし住人が占拠、腐食、アンテナ結線不備
雨漏り、猫糞尿汚染、風呂&トイレ大破w
・・という素晴らしいトレーニング物件、通称作田(笑)
問題点はナルベク自力修正で、現在確定利回り21%満室賃貸中☆


最初は全部現金で買って
チコチコやっていこう!と思っておりましたが
不動産賃貸業のイロハを”強制的に最短で”
覚えられるであろう
ヒドイ物件
敢えて買って直して満室にすると
いうドロクサイ苦行
を行ったこともあり
ここ2年で大分鍛えられて参りました(笑)

”自分を追い込んで最大利回りで成果を出す”
ということは非常に上総は得意です。

いやでも得意になりました。
というか得意にしないと目標が達成でき
なかったので・・(詳しくは後述)

BBA残骸1
こんな部屋の不法占有者いる物件をマネして買ってはイケマセン(笑)

しばらくは大した物件との出会いもなく
東金の商用物件を片付ける必要もあり
燻っておりました・・

そんな折に・・
賃料収入が2年で1億はある
ワルイヤツラでもある
投資家の飲み友達に
”いつもの邪悪さはどうした!
チキンになってないで銀行に物件持ち込んで
さっさと1億くらい借りちまえよお前は!!
属性的にイケんだろ、やれやれやっちまえ!!”


と、ハゲまされて?
金融機関の攻略にかかりました。

東金ソシアル27
東金はホント苦労した・・人に任せるということは重要ですが
任せ方を100%理解してないとこういう目に会います(涙)
新築とはいえヤットコサ10%で満室になりました☆
でもさ、やってみないと怖さも良さも分からない


ただ、誤解なきよう書いておきますが
私は最初100%現金商売であったため
数千万というお金は良く扱っておりました

”金融機関に対する融資や担保の知識0”
去年辺りはほんと、何も知りませんでした。

これも後述しますが、ある人生経験が
人から借金をしないように
頭に働きかけていた
からです。

高師物件正面
コイツは最初から満室でしたが、3F屋上のサンルームが
ボッコボコで漏水もあり、キチンとした修繕ができる
業者探しに苦労(涙)15%で満室賃貸中☆


そのボンクラな時期に投資仲間に相談したら
”その程度の金融レベルなら借りるな”
ともスパっと云われて・・
結構悔しがりやのマケズ嫌いなので
ひっそり猛勉強したことを付け加えておきます。
恥の上塗りですが!
書いちゃいます・・ハハハ(笑)

だって本当なんだもん。

物件取得時の状況、草ボーボーw
2年前に初めて買った中古の我が家・・草ぼーぼーw

さて、本題の融資ですが
私は今のところ法人のメインバンクとなっている
ところからは1銭も借りておりません(笑)

つまりタダの引き落とし&振込み口座です。

融資の借入先は日本政策金融公庫さんに
特化
しております。(2013年現在)

ココの素晴らしい点は
”短期間融資特化”
”事業計画書遂行能力”
”国内で唯一の完全固定金利”
以上の3点が重視されるところ。

普通メリットとして書いているところに
”短期間融資”はないだろう?と
感じる方も多いと思います。

ですが、コレは恥ずかしい話ですが
現金経営をずっと行ってきた
経営者の私としての持論

”詠める未来の可能性分しか担保にするな”

というものがあります。
塗りなおし、駐車場拡大も完成
一年後に全面改装したのが始めての不動産リフォーム

小さなお金から大きなお金を現金でずーっと
16歳から扱ってきた私は
確実に返済可能な金額を逸脱する・・・
(私の場合は1年分の3500万円程度の範囲)
ということの本質について
良く理解しているつもりです。

簡単にレバレッジで収入の10倍とか
というモノの恐ろしさについて
つくづく身に染みております。

先ほど後述しますといった内容ですが
私事で恐縮ですが・・

16才で起業→18才で失敗した
最初の学生起業家としての私・・

私を信じてお金を託した大人の投資家に対して
学生の分際で多大な借金を抱えて
いたため
セブンイレブンとマクドナルドで働いて返す・・
というヒドイ青春時代がありました
ので

”身の丈”というモノはかなり身につきました。
これもいやおう無く”強制的学習”ですが・・

返済が終わり、失敗した事業で盛り返し
その後業界TOPの状態まで行ったものの
手持ち現金のみでその事業をしていたため
次にダメになる直前で、今度は何とか
ソフトランディングに成功。

自宅の2件となりの戸建116
自分家の2件となりの戸建て・・今外溝を工事中☆
次の秋ー冬に入居者が決まると満室物件が増える♪
取得時利回り32%☆


2度目の事業のENDはどうやって
倒産させずに綺麗に終わらせるか
という
難題に20代前半の私にまた
”強制的な学習”が必要な時期がきました。

全て現金であったため
ナントカしました・・・が
心労・過労で呼吸困難になり入院もしました。

その後また26歳頃より1から努力して
今の法人と資産状態を築き
ました。

実は結構クローしてます(しんみり)
そりゃー対面はカッコよく振舞いますが
世の中そんな都合よくできてないっすね汗

これを読んだ皆は上総にあっても
かわいそうな視線を向けないように!
おじさんとの約束だっ!

つづく!
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スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(4/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(6/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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