Entries

銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その2


つづきー!
よってらっしゃい、みてらっしゃい
闇芝居の時間だよー☆ミ

はじめての大家さん09
ファルコンハイツ!!取得時利回り37%・・
その後大家に興味を示したセルフリフォーマーI野に原価譲渡。
一緒にリフォームプラン作るのが楽しい♪


そういう経緯から
なまじ大きいお金を扱える立場にいて
ソレ(大金)というものが自身に与える
良い影響も悪い影響も
身を持って知っています。

ネガティブなことばっかり今回は
書いてる気もしたので良いところも少々☆

良いところは・・・
人から一目置かれます!

全て自分の責任と采配で物事をしますので
色々なところで重用されます!


他の人がしたこと無い経験を中心に
殆ど実行したことがあるので
場数が違いますのですぐ物事に
適応できます。


何よりも自由に全ての物事を
コントロールできないということに
耐えられなかった。


だから、それ以外のすべてに耐える覚悟を
身につけざるを得なかっただけの話
です。
でも、カッコヨク書いてもツライモンハツライ(涙)

その結果・・
金融知識が一定(プロと同等が最低基準)
になるまで
意識的に融資に対して姿勢が硬化していた・・
というところが本音です。
広瀬土地5
東金物件は最初このような森になっていた(笑)開拓!開拓!

スゲー長くなりましたが
公庫選択の最初の一つ目の理由・・
”融資機関が短い”という本来ならデメリット
私にはメリットに変えられる方法を考え出し
それを実行しました。

今のところ融資率100%
全借り入れ1%台の超低金利

フルローン込みで3本引いてます。
しかも一部は無担保のものもあります。

私は無担保で貸してくれーとか
金利X%にして欲しいとは
一言も言っていません。

では何をするのか?
素人ながら調べた結果・・
”最高の正攻法を破る方法が無かった”ので
それを私が短時間で行えるようにした。

ではなぜ金融機関がソレを私にOKするのか?

つまり私がお金を貸す立場にたって
考え付く限り金融機関のリスクを0に
近づけていった
・・結果です。

ここは健美家さん主宰の
赤井 誠 先生のセミナー後に
飲み会でお教え戴いた内容も参考にさせて
戴き実現したところがあります、感謝です☆ミ

東金広瀬開拓1
開拓されると広い土地に生まれ変わる。
余計なものがない土地は美しい。


まず投資のプランニング、ここは大事。

最長10年(公庫支店決済の範囲)
リスクで投資できる対象であり
なおかつ利率が回る物件だけに
”対象を絞り込んで”やれば
自分の条件に適合する物件が楽に選べる。


次に自身が実力があると判断した
不動産エージェントに
自身の資産状況を
”丸裸”にして送信
しておく。

年収、属性、手持ち資金まで全て。
これは銀行に対して行っているのと同じレベル。

どうせ伝える必要がでるのなら
全部丸裸にしようホトトギス☆
裸族投資家!?
広瀬着工1
東金着工したところ、いやーほんと苦労を買ってしまいました(笑)
ここに1800万円キャッシュで投入しなきゃもっと・・
もっと・・今楽なことになる経験が積めなかったハズ。


つまり勝てる属性に仕上げて
自分で使うのが最も早い。

書くのは簡単だけど、やるのは難しい。

それに自身のお財布状況を
全て人に送るバカは以外と少ない(笑)
ので
本気度アピール一人勝ちになります。

また、銀行融資の交渉資料作成
税理資料の作成
いっぱしのプロよりは
全部自分で確実に行えることも
業者さんに伝えておきます。


広瀬上棟その3
東金上棟の際に撮影した構造の写真。
写真のお陰で、図面を見て構造を思い出すという手間が省ける。
クライアントの前で出すと管理会社が流石だとうなる。
紹介してよかった=次も積極的に紹介したいとなる。


ここまでやると先方は安心して
エンドに見せられない物件を
ノー加工で見せてくれます(笑)


この間の40%物件は
まさにコレで手にいれました。

彼らに自分の会社(不動産屋)の
信用力と同等か
この人に紹介すれば大丈夫だ!
と思ってもらう

あらゆる努力をします。

この部分は先行投資です。
お金で解決することのない行動と
誠意の先行投資。

そして学習の先行投資。
カネ1
大金持っている人、とは
必ずしもお金だけを背景に取引をしていない。
相手の金融的安全を信用力で保全するということを
積極的に行う者が勝つ!


この時点で人がこちらを見る目を
一発で劇的に変化させます。


金融機関の融資担当者さんも
不動産屋の担当さんもそれは同じです。
高層ビルセルリアンタワー1
人がしないこと、出来ないことをいち早くやる。
たったそれだけで、後は全て結果がついて来ることも多い。
この部分が出来る人は”仕事を生み出せる”人だ。


次に誰よりも早く
現地を調査できる体制を構築。
(物件情報電話から買付提出まで1時間)して・・

物件を買える金を
   最初に全額準備完了
しておく。

コレで私より
”融資額は大きく出るけど
  融資特約になる不確実なお勤め人”さんは

私と競合する場合
スピードと確実性ともに勝負にならないので
物件情報をネットで知る頃には
私が決済か売買契約をしている
ことになる。

ちなみにこの場合のライバルは転売業者だ。
茂原高師006
物件決済も慣れてきた・・
最近は重要説明事項の問題点を指摘して
修正してもらう余裕もでてきた☆


だが、現金一括な上に
手付金が売買金額の50%レベルの現金

仲介さんに経済力の信用を
得ている場合


敵はライバルになれない。

現地調査と問題点を全部レポートして
即決買の場合で
後から文句も云わないことが
絶対視される客と見做されると

業者さんが後から色々しても
確実性が高すぎて勝負にならず
こちらで決まります。

コレは私も一度悔しい思いをしたので
編み出した戦法だ・・悔しさがつまっている。

だから私はその人たちよりモット早く
確実であることが伝わるように改良した。


もっとも木造特化のボロ物件に
マトを絞っていないとコレはできない。

出張日和04
必要であれば日本中、世界中どこでもいきます。
理解したい価値観があれば
全て例外なく自分の中から変えていきます。
ひとつでも試してないことがあれば、やります。


その上で金融機関さんには
以下の内容を提示します。

返済不能に絶対にさせないために
100%の現金を自分で用意したことを
金融機関さんに何よりも最優先に確認させます。

リフォームしつつ
手元に余剰資金も運転資金もダブルで
残すのが私のスタンス
です。
とハッキリ正攻法で説明します。

”お金の働くところを人に魅せる手法”
おいては
この辺りが非常に重要な要素となります。
小額でも大金でも関係ありません。

過去の経験により取得した
これらの行動で
”他の競合先をすべて排除できる”
今の私の場合は
融資期間が短いこともメリットと化します。

非常に長大で面倒で大変ですが
正面戦力全開!の
正攻法を破る方法は、なかなかありません。

長い時間をかけて勉強して
会社の財務諸表を良くして
現金をストックして
人よりヒドイ失敗をして
人生の長時間をかけて
積み上げたものなので
非常に強固であり、打ち破るのは大変です。

でも油断していると
あっさり数ヶ月で抜かれたりする

ちょっと怖い世界のお話でもあります。

インドネシア24

その他大勢のピンチ(不利)を
自分だけのチャンスに変えられない人は

経営者として生き残れません。

賃貸でも事業でもそれは同じ。
コレ絶対必須の法則。

つづく!
スポンサーサイト

コメント

コメントの投稿

コメントの投稿
管理者にだけ表示を許可する

Appendix

大家イベント開催告知!!

SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 08
2017.09.16(土)
東京新宿にて
大家パーティ
開催決定!
皆様お申込みの上
遊びにきてね♪
騒いで喋って一緒に踊ろう!
公式サイトはこちら
お申込みはこちら

千葉県大家の会募集1期バナー
千葉県大家の会
懇親会やセミナー
BBQイベント等を
不定期開催中☆

プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
上総コンサルティングサービスへGO
クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


twitter

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

☆健美家ランキング☆

気に入った記事があったら
ポチっと押してね♪


不動産投資
ボロ物件
千葉大家
千葉アパート
日本政策金融公庫融資
低金利