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銀行融資と行動のレバレッジについて(上総の場合)その3


よってらっしゃい見てらっしゃい
闇芝居の時間だよーってしつこいですね(笑)
コレ面白いのでオススメ。
やみしばい

Google 闇芝居 無料 視聴 で検索!!

皆さっさと稼いでサラリーマンやめないと
こうなっちゃうぞー!(嘘)
(第六話 網棚を見るんだ!!)


第三回でっす。
色々脱線しまくりですが・・
過激に書くだけ色々理由がありんす☆ミ
こらえてつかーさい。
別に皆を不快にしたいわけではないんす。
歯に衣着せぬ本音トークでござんす。



現在上総が銀行融資を受ける点で
重視していることをまとめますと・・
おかね03
1000万円の大付箋札束は立てることができる。
振込みでない場合は、私もめったに10束として
触ることはないので不謹慎ながら面白かった(笑)


<重要視第一ポイント!>
個人年収又は年間の売上高を
超えない範囲のレバレッジ
(手持ち現金込みで2.0倍まで)


これは、小規模の事業を
されている方向けですが
サラリーマンさんでもやや特殊な管理職や
副業などをやっていている方も
十分応用が効きます。

投資属性と呼ばれる銀行の基準
(一般的に年収600万円辺り)

満たしていることが前提ですが。

おかね01
銀行さんは1000万円以上の出金になると
こういった手提げをくれる。
500万円くらいだと紙袋にいれてポイか
都市銀行さんだと生でホイッと渡されることも多い(笑)


<銀行評価上としてのパターン>

サラリーマンさんは
低額までは安定して評価できる
(給与からの可処分所得返済)点で見られます。

よって東証一部上場企業などに
長くお勤め
だったり
公務員の方でしたら、三千万~1億までの融資は
ハッキリ云って事業者より楽に融資がでることも。

逆に注意しなくてはならない点として
個人の信用毀損を対価にちょっとアレな物件でも
ローンが出てしまう
分、それが怖い場合もあり・・

とはいえ、最終的には
コレを強みにするべきではあります!
作田18
わたしゃこの物件から超現場的に
不動産投資を始めたのと、商売人としてのみ生きてきたので
見る人によって役に立つ部分と、そーでない部分の
乖離が凄まじいのでは・・と思う今日この頃・・


法人事業者の場合は
自社法人の
決算状況+代表の実績+現在のキャッシュ

見られます。
ちなみに3期分の結構動いた
決算がない法人は殆ど相手にされないです。
そんでもってまず黒字じゃないとダメ。

全部実績オンリーなので一言では
非常に難しいですが・・

”購入資金に対してXX%の準備残高”がある。
というのは、
単純にそれだけで大実績として評価
されます。
俗にいう頭金というものの正体です。

こいつを100%の準備高にするのは
血の滲む努力がいりますが
他の人が殆どヤラナイので、最も有効です。
おかね02
500万円くらいだと、こんな感じの紙袋が多い。
地方銀行と都市銀行で、やっぱり出し方が違う(笑)


いわゆる事業経験が全くない
素人大家さんがイキナリ物件を買って
普通に運用するのはかなり難しい
と思います。
というか・・
出来るやつなんて殆どいないんじゃないかな。
あくまで”できない”ではなくて
”いきなり”は出来ないと云う意味です。

実際に私はやってみた感想としてそう思います。
もちろんハイスペックな超人は別ですがそういう人は
今までの遭遇率からして千人や万人に一人じゃないかな
下層にゃほとんどいないし、居場所の偏りもスゴイよホント


書籍やサイトによる誘導的発言が多いので
前から少し微妙に思っていた。


1-2冊本読んだだけで、私も即実行しちゃったのはヒミツ☆
そんでもって初期に失敗しまくったのはモットヒミツ☆ミ
加藤ひろゆき先生の本と石原博光先生の
本だけ読んで特攻したのはもう隠せないケド、秘密♪

作田32
こういうダニとノミだらけのところに
面白そうだね!?っていって飛び込んでいけないと
ダメな変態精神が必要とされることもアリマス。
床は油断するとブチぬいて股間に大ダメージをうけ・・アー!!

私は思ったことズバっと言っちゃうので
そのまま思ったことを書きますが
貯金がないからハイレバレッジで資産拡大
なんて思っている人は不動産投資・・
というか賃貸業に入る資格は無い

おもっています。
家族のいる人は特に・・ソロならかまわんやりたきゃやれっ!(笑)

それより大変ではあるものの
物件購入額を一度貯めて
見るのをオススメしたい
ところです。
(300万~500万の小型物件で練習しよう!)

貯めた達成感と、その経験はやりとげた人にだけ
お金の新しい価値観と力の使い方としての側面を
得るチャンス
ができます。

一言で言えば
”これくらいの貯金ができないヤツ”

”これくらいの返済が自力ではできない”
ということの証明です。

物件の返済力を使おう!と、考えることは
重々承知です。

でも、物件と金融を即戦力で味方につけるのは
経験と時間が必要
なので、どちらか一方から
味方にしていく方が成功率も高く
初心者向け
だと思います。

東金ソシアル19
こんなデケー物件、専門外の癖にそそのかされて建てて
2000万近くも使わされた挙句
1年位入居付けで苦労した間抜けな私(笑)
だが、パターンは違えど初心者なんて、こんなモン。
そりゃ優秀な人はいるんで、大丈夫な人もいる。
だが、この手の酷い失敗の直後・・泣きながら真摯に取組むことで
次の大成功の成立原因になる、ということも”経験として知っている”


時代やその時の背景で
莫大な借金も返せる場合はあるかもしれない。

でも素人の場合内容を100%理解して
借りてない場合が殆ど
なんで
予定通り返せることはまずない。
破産者予備軍もいいところ。
東金C006
一棟貸し付けでようやく埋まった法人物件。
失敗したなーと思った仕様であった部分が
他の物件には存在しない要素が多く、必然的に競合しないため
お客さんが、物件を自力で見つけた上でこちらを探し
わざわざ借りてくれたという・・不思議な物件。
不動産会社さん3社を経由して決まった!!


色々な投資本を見ると
なんでも間単に出来そうに書いてありますけど
人によってはかなり難しいことをサラっと
書いてあったりしますので、借入金返済なしで
ゆっくり最初の物件と向き合える期間そのものが
絶対に必要だと上総は考えています。

(私の場合の自宅や作田みたいな)

本当に初めての場合は
何して良いか分からないで焦ってしまいます

何よりその間もローンの返済があるのに
時間は止まってはくれません。

おかね04
決済用に降ろしてきた1000万円の札束(100万円X10束)
10束になると付箋の上に大付箋がつくケースも。


既存入居者がいて家賃が入ってくる場合も
ありますが、いきなり起こる問題に
残りの予算が合わず

結果・・・
→すぐ対応できない 
→退去 
→ローンと修繕のダブルパンチ

といった話も少なからず聞きます。

結構神経的なタフネスさを要求されますし
少なくとも最初の1棟だけは
現金決済がよいと私は思います。


後は、小さい戸建や2戸位のアパートは
ローンを引いても担保/年数的に
殆ど意味が無いことが多い
ので
楽に現金でやった方が楽しいです。

”楽しい”ということは
見落としがちですけど、とても重要だと思います。

おかね05
10束位あると、持ってみると結構重いです。
コレがアタッシュケース一杯だったらカッコいいな!?

毎年身をすり減らしてコレの
3-4倍稼いでるわけですが
ホントシニソウになる位の労働力投入だ。

私も早く解放されたいっ!

続くっ!

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(4/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(6/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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