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2013年レバレッジ実践について思うこと



ブログタイトルに
”今年はレバレッジを実践する年”として
目標を定めつつ行動してきた上総ですが・・

日本政策金融公庫 様に本年1月から
お世話になり始め、今交渉している融資が
無事におりると・・

総額4000万円の
ご融資をして戴けることに
なります。

それまで全部現金のみで
上総はやってきたので
これでも相当なレバレッジといえます。

低めの倍率に留めておきますが
成果は今年一年で1000万円位の
賃料収入枠が増える物件のみに絞って
買っており
、成果は容赦なく求めていきます。

金融公庫02
いつもお世話になっております、日本政策金融公庫千葉支店 様

公庫に絞ったやり方をしているのもありますが
1年間で普通貸付上限付近(4800万円)まで
行く人は珍しいかも
しれません☆

上総式超低金利法(*1)により
今のところ全て金利1%台で
融資を受けております。

(*1)
購入する物件の全額購入費用額をキャッシュ
(又は金融資産)で用意する。
その上で更に不動産担保を入れることにより
融資安全性を金融機関に全力で提供して
当方には超低金利融資を出してもらう方法。

金融公庫03
実行するのは結構難しいですが
王道中の王道なので、超低金利な上に
相手が融資を断ってこないです。

ただし、涙ぐましいキツイ条件面を
満たすための鬼のような
積み立ての努力が必要です(涙)

普通収入が3-4000万あったら
もっといい生活してるような気がする・・
週に1日どころか月に1日の休みも
無いんで
この”戦闘労働生活”
もう暫くで終わりにしようと思いマス。

赤井 誠 先生もサラリーマンを退職されたようで
本当にお疲れ様でした。

私はこの”戦闘労働”に従事して
10年程ですが・・
燃え尽きそうです汗

魂が燃え尽きる前に
少し仕事生活のパターンを
見直さないといけないと
痛感しております。

事業者でもサラリーマンでも
これは変わらないよね。
MTS001
現在融資をお願いしている物件のテラス部分・・
新築の時のグレードの高さが伺える。
ちょっとしたマンションみたいだ☆
これで立地が市内でも、とても良い場所だったりする


上総が頑張っている具体的な貯蓄例
融資で有利になる貯蓄例 その1
 
「中小企業小規模共済」に加盟
最大毎月7万円(年84万円まで)が
非課税で加算できる退職金積み立てみたいなもの。
加入資格:法人に登記されている役員
     または個人事業主本人


これを毎月7万円最大額で上総は入っています。
創業の時よりずっと積み立てています。
何年もすると相当の金額になりますし
最後は退職金特別税制で課税額が少なく
通常給与より有利にかつ一括でもらえる
ので
事業者には一番お勧めです!

しかも、積み立てていると
積み立てている金額以下であれば
超低利率融資もしてくれます。


金融機関はこれを・・
”任意でやる実行意思の非常に高い預金”・・として
見てくれますので
はっきりいって普通預金より使えます


単純な話、私のような純粋な事業者以外でも
資産管理法人を作るレベルの不動産を持つ
サラリーマンさんなら
自社の社長(役員)なので加盟できます
よ☆

MTS002
こんな室内がキレイな賃貸物件
さすがに上物価格0円で買えたことないよ(笑)
間違いなく今まで一番状態がよい(自宅は除きますが)
最近ようやくこの手の情報(水面下で取引が終わって
一般にでない)を業者より先につかめるだけの
信用度がこの地域において育ってきた。


融資で有利になる貯蓄例 その2

「現物金融資産の内で証券でないもの。」
具体的には、金塊や銀塊、プラチナなんかでも
OKですが預かり積み立て証券でない現物。

銀行の貸金庫や特別なセキュリティストレージに
預けて管理してます
が、これは結構有効だと思います。

現金・不動産とまた別ジャンルで紙幣換金性が
大体どこでも共通に世界的に保障されている
物体だから
です。
(下跨いで続きます)

MTS004
洗濯パンと蛇口、バストイレ別、建具100%全て動く・・
壁紙や設備問題なし・・こんな物件で一等地にあるのに
土地値で出るものを買える日がくるとはちょっと感動です。

(続き)
ちなみになぜ”証券”ではダメなのかを説明すると・・
必ずこの手のものは、少なくとも日本の全ての
預かり証券を扱っている大手から小規模商店まで

ビッチリ詐欺的手法が入っていて使い物になりません。

約款にいざという時、預かったものが換金できない場合
があるとか、即時売却や物体交換に応じられないとかって
証券の場合は必ず記載があります。

金融恐慌時や、取引量の管理が一定以上の場合を
想定しているとは思いますが・・

いざという時に動かすための資産なのに
いざというとき動かせないのは
はっきりいって預ける意味がないのです。

どんな小さなものでも構いませんので
ゴールドバーとか
シルバーインゴットとかで
自由に出し入れできる設備に
入れて保管すべし!保管すべし!


上総は数十キログラムのインゴット単位で
現物文字色をセキュリティに預けていますので
その写真と時価表を添付して
金融機関に提出しています。

コレでいつでも?自由に使いかっての良い
担保モドキを、金融担保として利用できます。

MTS003
これくらい綺麗だとSRIと私だけで
楽々リフォームが終わってしまいそうだ☆
外壁と屋根塗装・・後は一部構造上問題がある
秘密ポイントだけ業者に依頼することになるかな。



そういえば、今まで書いたことが無かった
購入物件のポイント・・

私が投資対象としているのは
”木造のボロ物件”のみであり
軽量鉄骨は含まれません。


RCの物件なども手を出したことがないですが
木造物件と事業利益の基本構造や税体系が
まるで違う
ので
同じものとしては考えていません。
考えてもイケマセン。
似ていてもお金の動きや狙いが全く違う事業です


軽量鉄骨を避ける最大の理由は
錆・ゆがみに対して
構造体を修正する事が不可能に成りやすく

材料はメーカーの言い値で
購入するしかない上に、火事にも最低な程弱い。


挙句に売却理由となりやすい
不動産を管理できない理由で手放す人が
まともなメンテナンスをしている可能性は
殆どない
からです。

まるでメリットがありません。
私はゾンビのごとく木造に粘着して
蘇らせるのが大好き
なので
ここは譲れないポイントだったりします☆

MTS005
トイレも綺麗なんて素敵★
なによりパーツが欠けていない!
便器が転がっていない!
紙巻器まで付いてる!しかも棚も全室標準装備だと!!


融資に持ち込む際に
上総が気をつけている”チェックポイント”

1、既存・新規含め
”融資総額が保有法人の
 1年間の総売上高を超えない”
こと


税理士・融資担当者から
この範囲でなら安全ですと言われる
ことも多い目安ですが
体感的にこの範囲なら
計算せんでも金利1-2%なら
返済がキツクなることはないです。

2、既存・新規含め
”融資の返済率を不動産収入と収支だけで
 計算した場合として
 35%程度までにとどめる”
こと


40-50%の返済率は正直かなり
1つの事業としてみた場合厳しい。
リスクに対して収益が伴っていない
と判断
される数値になります。

これに給与収入を入れて・・とは
考えない方が良い。
お金を得るために投資するのであって
払うためではないはず
だ。

3、融資期間は10年間までとする。

公庫さんは10年までが支店決済
それ以上になると本店決済となる。

難易度の問題というよりは
実行までのスピードの問題かな。
銀行さんなら20年までかな。
これ以上は1-2%であっても
返済総額が大き過ぎる
と思います。

10年と20年では全く違います。
複利をなめちゃいけません。

支払い金利は2%で10年に比べ
20年では約5倍に
なります。
上総的には30年なんぞ
考えたくもありません。


おかね05
ボロ物件投資家にとって
長期のローンを引かなくては
行けない場合は

すなわち・・・
買わない方が良いことが多い
です。


いくら現金収入が多い私でも
この手の事をきちっと管理しない場合
総額やら売上高は一見派手に見える投資本の
”00でサラリーマンが何億円”
”フルローンでサラリーマン脱出”といった類の
著者と同じように
大多数の金は、実際には残らないようになります。

このパターンがなぜお金が残らないのかは
次回みっちり特集します。


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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在37歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(7/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

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千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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