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本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 01(千葉県・地方都市編)



今回はシリーズを通して具体的に
物件例や、金額を出して
説明してみます。

金融シミュレーションで比較して
もらえると幸いです。

またシリーズものでちょっと長いのですが
特に初めてこの世界を志している方には

ぜひ一度、”本当の高利回りとは何か”
考えながら読んで戴きたいです。

例のごとくこの辺りの現実を
知っている方は
読み飛ばしてくれてOKです。

富里市青空写真02
厳しいことばかりに見えるけど
これが南関東圏での
本当の高利回りへの道の1つだっ!!



投資セミナーじゃないんで盛り込み無しに
千葉県地方都市の
現実の高利回り物件とはどういうものか・・も
私の2年の経験から解説してみます。



*注意*
シミュレーションソフトの融通が利かないので
100%完璧な収支と税率になりません。
そこはご了承願います。

また、ギリギリの予定でローンを組むのは
上総的には最もお勧めしないパターンなので
細かいラインは結構無視してしまいます。


また、下記内容は2013年11月現在の情報を
基準とした概念で構成
しています。

金融機関は月単位、又は社会情勢で
結構コロコロ条件が変化しますので
現在の不景気下での前提として見てください。



富里市青空写真01

築22年 木造2階建てアパートを取得するとします。
今は平成初期型のこの手のアパートが
多く手に入る時期
といえます。

上物  1000万円
土地値 1800万円

本体費用 2800万円
諸費用  約190万円

・諸費用内訳・
 仲介費用  81万円
 代書費用  20万円
 登録免許税 40万円
 取得税   45万円 



ある程度の規模的メリットを
初めて投資する方が選べそうな範囲で
アパート1つの物件で享受しようとすると
千葉の地方都市辺りだと・・
ざっと3000万円が必要です。

もっと金額を低く2000万円で
25%-30%の物件も南関東圏で
たまに良い立地に出物がありますが・・


買えるようになるまでには
物件をすでにいくつか所有していて
住所と道路付けで
即時地価計算ができることがまず基本
です。
自分の投資圏内の街の地価は
全て記憶しておきましょう。

記憶がダメでも一覧表を持ち歩いて
即時確認程度はしましょう。

これを家に帰ってやっていては
もう見ないでリスクを取れる金を持ってる
セミプロや業者に買われてしまいます。

平日・土日24H関係なしです。
もう一件の超高利回り・・・つらい思い出

ちょっと北海道や長崎とは違い
南関東の場合かなり動きが違います。

この不景気でも、”買い手が厚い”のです。

また厳しいことを最初に書いてしまいますが
物件や満室運営のことを現実に実践できている
クラスでなおかつ、手持ち現金が1000万単位で
持っている人と認識されないと
少なくとも南関東圏では、一発目で超優良物件を
自力のみで手に入れるのは、不可能に近いとおもいます。

まず業者さんに頼んでも紹介されないです。
(理由は後述)

物件の概観や、間取り図だけで
改装費用が即時現場で概算が出せる程には
訓練が必要
です。

外溝費用と最終的に貸付までの価格を弾いて
最新の賃料に引きなおした状態で
物件の利回りを不動産屋さんの前で
ささっと計算できなくてはいけません。


その上で即時買付け、売買契約予約に入れる人じゃないと
やっぱり紹介されないです。
Secret003

差別している・・・というわけではないです。
業者さん側の理由を説明すると・・

この手の高利回り大型物件は
”大体プロ向け”に
”難題が色々付属してくる”のが通例

リフォーム屋に見積もり取らないと金額が
分からなかったり、施工方法を指定して
現場を管理・監督指示できないと
まずまともに捌けない
のです。

つまり売ってから苦情が出たり
契約後に取り消してくれとか
融資がこの手の物件に限り
素人には付かない
とか色々あります。

理論では計算上捌くことができても
実力的にまともな期間で
貸し付けまで取り扱えません。

それはなぜか・・
リフォーム業者も、不動産業者も、建築業者も
そこまでイカレタ建物の修復に詳しくありません!
うそのようで本当の話です。
台風の傷跡013

新築物件を規格通りに作るのと
歪んだり曲がったり、どんな設計図にも載っていない
荒れた物件を正常に戻すプロ・・

これは投資家自身以外には、なれない役割です。
司令塔はあなた自身ということになります。

業者さんに聞いてもこの手の
”現状修復を超える難のある物件”
「どうしましょう?」と指示を要求してきます。
それも毎日細かく問題が出てきた部分を
それぞれの業者の管轄に併せて
投資家自身が順番も統括します。

小さい戸建て物件でも、フルリフォームくらい
手を入れる場合

毎朝7-9時に電話が掛かってきて
現場の新しい問題点を聞いて
即時に判断を下して施工方法と予算を
伝えて、できうる限り早く施工完了できるように
部材も揃えたり指示
することが
求められたりします。

これは毎日です。
リフォーム前の打ち合わせ通りに
終わってしまう物件
とは
すなわち高利回り物件にはなりません。

お金払って自動操縦みたいには
決していかないのです。

台風の傷跡016

かといって、お任せしますという場合
金額は高利回り物件で実際に回せている投資家の
2-3倍の総額費用が普通に掛かります。

これも払ってみた事があるので
実感として思いました。


どうしてか?彼らはプロではないのか?

確かにプロです。
ですが、プロにも色々います。



見積に施工図を付けて事前に見せてくれて
完成パースを用意してくれるのは
”ハウスメーカー”や
”大手工務店のエンド向けサービス”以外存在しません。

完成するまで、最初の見積もり価格で
何といっても仕上げ保障もあります。

ちなみにこの手の業者は金額は
金額が高く、仕事はものすごく丁寧ですが
現代では新築とか、規格住宅しか扱えません。

また、施工管理や統括管理も
窓口の担当者がしてくれますが
発注先のコストもあり非常に高いので
現実的に投資には使えません。

お金は最大金額払っても
自宅を綺麗に手間無く直したい人だけを
サービス対象として見ているわけです。

北今泉アフター4


Webや広告を出しているリフォーム業者さんや
建設業者・そして工務店などが
一般的に皆さんが一番良く見る形態だと思います。

このレベルの工務店やリフォーム業者は
価格と実力的に見て、中間的な存在になります。
ただ、それは原状回復工事レベルであれば、です。

リフォーム業者さんも色々施工管理も含めて
扱えるところが殆どですが、不動産の全業種が
全て扱えるというのは、総合建設業の分野や
免許の関係もあるので、現実には存在しません。


ホドホドに訓練されている投資家でも
下の例えに書いた業種達が
何をどこまで担当するのかは知っていて
かつ普通に手配と段取りができないと
普通に素人と判断されます。
(つまり高くつく!)


続きますよー!!
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

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千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

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