Entries

本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 02(千葉県・地方都市編)


第二回!続きです☆

大手の業者や、リフォーム会社でも
この辺は全部やってくれるのですが
お任せすると値段が高いっす。

これを下請けレベルの業者に頼む場合は・・
安くなりますが、下記例のような問題が
1施工ごとに普通にでてきます。


北今泉リノベ3
例えば・・・
水道工事(給排水)とガス工事の免許関係上の
段取り指示と連携が取れる工事の組み合わせを
投資家が完全に理解してない場合
・・

例:水道管とメーター工事、接続は水道業者
  ガス管配管のうち給湯器まではガス業者の資産
  であるケースがあるので、確認が必要です。

  給排水の新設の場合、役所への申請許認可が
  必要なので、書類手続きを水道業者に言って
  先に取り寄せて、急いで処理して送り返さないと
  施工許可(領収証が必要)と費用納付が遅れて
  まず現場が、予定通り工事に入れなくなります。

  給湯器から室内までは、自前でコスト払って
  配管見積もりと取り変えを頼まないと
  交換の見積もりのつもりでお任せで
  お願いしますといっても・・

  給湯器の交換見積もりしか出てこなかったり。
  または配管費用の外側部分しか入って
  なかったりして、当日施工現場になってから
  これ無理じゃないっすか?と
  普通に電話が来ます。

  これが下請けクオリティの基本です。
  もちろん気付いて提案や確認をくれる
  業者さんもいますが
  数は非常に少なく、そして全項目の
  素人発注を修正できる程のチェック
  時間をかけることは、価格上できません。


北今泉内装リノベ5
更にこれらの機器を扱う電気事業者の配置と段取り。
例:換気扇ダクト工事・キッチン関係などの
  内部配線処理や
  給湯設備のコンクリート支持に
  穴あけなどなどの手配と順番の監督。

アパートみたいに室数が多い物件は
レバレッジが効く反面、工事司令官としての
実力レバレッジもないと、扱うのが本当に難しい!

結構すぐ高くなってしまうのです。
10%や20%の価格差でなく
50%-200%増とかです。


面倒臭くて投げる大家さんが
この業界ものすごく多いですが(特に年配の方は)
2倍から3倍の見積もりが普通・・
これはやはりエンド価格
であり
投資家の利用するサービスではないです。
どちらかというと
投資家は・・
お客様ではなく業者をお客様レベルで
コントロールすることが
当たり前に求められます。


これでは”折角高利回り物件が買えても”・・

訓練されてない投資家さんには
”高利回り物件の設計と施工指示ができない
という現実”
で”100%低利回り物件に”変わります。

なので、この部分をどう時間をかけて取り組むか・・
それが本当に重要な部分です。

井戸ポンプコンクリート復旧

これも大事な”歪み”の利用であり投資家の
性能が試される部分
です。

高利回り物件の前に
投資家の利回りが低いと、状況が下方修正されます。
私もいっぱいクソみたいなミスを
これでもかと、やらかしました汗

1棟目はキャッシュで買えるボロ戸建てなどで
唸りながら面倒臭がらず、正面から全項目に向き合うのが
一番その後の成長が見込めると思います。



最後に指定された事を材料を揃えてもらって
施工道具と人数も揃えてもらった上で
施工実行可能なプロ

この業界では”下請け業者”といいます。

この業者を自分の思い通りに使いこなす事が
上の問題点の有効な回避策となります。


ただし、言った事しかやってくれないケースが
多い上に、不動産は複数業者=1つの施工という
分野が非常に多くあるため
問題が起こりまくります。

はじめ本当に・・非常に・・苦労させられました。
それは今ももちろんありますが
ちょっと慣れてきました。
あまりのマゾさに楽しさが生まれます(エヘエヘ☆ミ)

壁紙機械
ですが、その問題を投資家自身が解決する
提案を搾り出したり、一緒に業者さんと考えて
オリジナル施工や処理のパターンを学ばないと
”投資家自身の利回りが上がらない”

少なくとも千葉県では
エンドリフォームで処理する場合
何件融資で高利回り物件を買っても
確実につまらん物件になります。



規格品を規格品で取り替えたり
一般的なパターンで大目予算の概算を弾いたり
最低限現実可能な工法までは分かる人が多いですが
建物の設計や鉄部の崩壊、部屋のどの部分が
何の業者がどこまで担当するのか
全部理解できてないと
そもそも世間の本に書いてあるような
金額では発注できない
んです!!
(上総は一番これに苦労しました)

その間に・・
仮に銀行が融資をだしても
素人さんの場合焦げ付いてしまう

というのもあります。
(基本的に全空なので)
北今泉アフター8

また、中途半端に入居者がいて
大きな音がでる工事が
長期間でる物件は・・利回りが良くても
最初は買うのを避けた方がいい
かもです。

その辺の事を、不動産屋さんは良く分かっています。
なので、大丈夫な人に文句が出ないように
仲介しようという、プロ意識がやはりある
のです。

知識だけではどうしょうもない部分も
確かにあります。

実際、この手の物件を放出してくる
不動産屋さんには決まった傾向があり
そのクセを買う側が理解して責めないと

本当にめぐり合わないです。

これは上総が2年間を通して
高利回り物件を、きちんと高利回り物件と
扱えるようになるまでに
実際に経験した話で
語っています。

東金広瀬開拓1
千葉県に限定される部分も
地域性もあるかと思いますが、本当の心情です。

業者さんも紹介して大丈夫かどうか
担当者ごとの安心感で出せる物件が
異なる・・
という事情もあります。

もちろん売主側の事情で
そういうのは100%現金決済で
即決できる客や、100%融資が引ける
という信用と実績がある人にしか
紹介できないという面も確かにあります。
(売主が売っているのを秘匿したい場合特に)

あとは、実際に販売図面がまだない
状態の事も多く、ピラ紙一枚から
すぐに状態と規模、税引後の収入がイメージ
できるかがポイント
となるため
南関東圏内で最初の物件で”高利回り”というのは
素人の絵に描いたモチと言えます。


一度小型の物件でリフォーム設計と
運営経験を積むか・・
小さく現金で買い取れる1000万円以下の
物件ではじめた方が良いと思います。

作田36
ですが、それだけでは人生はつまらない!
難しいからやりがいがある!

俺はこれに人生を掛けているんだ!!
血反吐いてもモノにしてやる・・


と・・散々今までの文章を読んだ上で
反骨精神全開の方・・私は大好きです(笑)

何もしない人ではなく、何かする人であるからです。

とはいえ・・
この文章を読んで、つらそうだな・・と
思った方は引き返す選択も、きっとアリです。

私はこれから不動産投資・・
(というか賃貸事業の新設)を志す人に

”やってしまった後しか知りえないのに
     強制的に引き受けざるを得ないリスク部分”


もう少しきちんと紹介しつつ、覚悟を決めて欲しい
思っています。

続きますよー!
良かったら記事のランキング
投票ボタン☆ポチっと押してくださいね♪
↓↓↓↓↓↓


スポンサーサイト

コメント

コメントの投稿

コメントの投稿
管理者にだけ表示を許可する

Appendix

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
上総コンサルティングサービスへGO
クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

☆健美家ランキング☆

気に入った記事があったら
ポチっと押してね♪


不動産投資
ボロ物件
千葉大家
千葉アパート
日本政策金融公庫融資
低金利