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本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 03(千葉県・地方都市編)




第三回!続きです☆

というわけで、最初に手に入りそう(掴まされそう)な
物件として以下の例題ができたわけですが・・
数字的なことを解説してみます。

前提に出していました物件・・


築22年 木造2階建てアパートを取得するとします。
今は平成初期型のこの手のアパートが
多く手に入る時期といえます。

上物  1000万円
土地値 1800万円

本体費用 2800万円
諸費用  約190万円

・諸費用内訳・
 仲介費用  81万円
 代書費用  20万円
 登録免許税 40万円
 取得税   45万円 

リフォーム費用除いて、総額3000万円です。
色々頑張って取得価格を2700万円
(上物金額を減額して、土地の値段は変わらず)まで
交渉で下げたとします。
富里市青空写真01
「駐車場のないこの物件でも、2DK10室だとこれくらいの大きさ。
100坪くらいの土地に50坪位のフル二階建て物件になる。」

これくらいは初心者であっても
十分値切れる場合があります。
ただし、リフォーム費用で必須ともいえる
外壁・屋根塗装・コーキング打変・鉄部ケレン
錆落とし処理だけでも・・
このサイズの場合200万円位します。
(ベランダ・共用廊下のプライマー&トップコートは含まず)

これを入れて、やはり3000万円くらいで
とりあえず何とか7-8割入居者の居る
物件をフルローンで買う・・というのが
一般的なケースです。

ツマラン物件ですが、結構引っかかって
最初に買う傾向のある物件でもあるので
例に使います。

全空室の場合は、銀行は完全未経験の人に
中古物件の融資を基本的に出しません。

(余程の与信と担保・高額所得・公務員は別として)

最近だと公庫さんでも全空は
実績者であり、料理方法が数値を含め
シミュレーションと現実の進行が余程明確でないと
中々しぶい傾にあります。



☆購入する物件の概要
 アパート2DK10室 改造後1LDKが狙える
 40平米以上50平米未満とします。

 現在は45000円で賃貸してますが
 次に貸し付ける場合はリフォーム後で
 40000円だと片手間でも
 満室にできそうです!

 というわけで年間想定満室賃料を
 480万円とします。


 金額を算定するときは、地域の賃貸専門の
 大型不動産屋さんの担当者さんと
 部屋のグレードや入居付けまでに
 必要なリフォームイメージを一緒に
 打ち合わせ
をしましょう。(←超重要)

☆千葉とか神奈川とか南関東圏内の地方都市で
 立地条件が良いところだと
 2DK10室なら一般的に転がってる物件だと
 こんな数値関係になります。
 駐車場は各戸1台ずつは付いてくるとします。
GAIKO009

<民間銀行の基本>
木造スレート葺と良くある償却期限終わり(築22年)で
放出されるアパートについては・・
まず銀行(都銀・地銀・第二地銀)では
何の資産背景・運用実績もない人には
融資が付かないの・・か異様に金利が高く
経営にならない状態になるのが現実
です。

しかも、食い下がっても
たいていこの手の殺し文句を言われます。

”この物件が全空室の状態になった時
あなたのお給料で全額払って、更にご家族の生活が支えられますか?”


こんな事を言われます。

まず最初は新築でもない限り
公庫さんへいきましょう。

それは法的耐用年数22年(木造)
が終わって使えようが使えまいが
アパート上物部分は価値0と見るためです。

この物件の場合1800万円の土地と
してまず考慮されます。

また掛け目といって(完全に支払い終わった場合のみ有効)
自宅住居ではないアパートや貸家は担保利率を
低く考えられる傾向があり

たとえばこの土地の場合、0.8倍の掛け目で見て
1440万円なら融資OKといった考え方をします。


諸費用は現金で用意するにしても
1440万円しか融資が出ない・・・
これでは余程貯金がないと買えません。
ファルコンハイツ突貫工事編028

一般的に銀行さんは
”積算法”という方法で物件を評価します。

物件がもたらす収益を基準に
融資を判断する”収益還元法”を投資家としては
見て欲しいところですが
中々これで判断してくれる金融機関がありません。

中には見てくれるところもありますが
全体的な判断は、この評価のみでは決してしません。

つまり、本来融資を受けるとは
借り手が銀行員の評価方法や
路線価・地価評価などを使い
金額査定をできたうえで
会計知識を持っている前提で
客を見てきます。

まず売値と土地・建物の比率が妥当か?
これを投資家自身が計算して判断できないと
物の価値が正確にわからないまま投資可否の判断を
しなくてはなりません。


そういった人と資産家にしか
銀行はお客としての扱いを基本しません。
この辺りは前回もちょっと書いたことがあります。

それでは金融機関に後ろから刺される事を
自ら容認することになります。


台風の傷跡025
そこで、政府系金融機関である
日本政策金融公庫さんでGETしようと考える人が多いのです。

公庫さんは築年数での償却過ぎによる
一律の融資制限は未経験であっても、ありません。

繰り上げ返済も手数料掛からず、自由に返済できます。

その代わり10年返済が基本です。
彼らは融資期間=大きいリスクとして考える傾向があります。

但し、公庫は基本担保を差し出してから融資実行という原則があり
これから買う物件のために、先に資金を出すことを基本しません。
よって自己資本か、先に差し出せる不動産担保や人的担保が
必要になるのが、他の金融機関との大きな違いです。


また、民間銀行とは違った趣旨・考え方に基準を持って
融資をする特殊な金融機関となりますので
民間銀行とは用意する書類や作成する書類に
違う部分(用意する書類が増加)もあります。



レバレッジを掛けて!という考えで
この物件を手に入れようとした場合・・
金融公庫03

<一般的なフルローンの罠>
まず、普通にサラリーマンさんや小規模事業者さんが
特に資産なくフルローンを通そうとする場合

この物件の場合、建物費用の登記上の償却は4年で完了となり
1000万円分減価償却が取れますが
想定満室収入480万円で価格3000万円を
割って表面利回りを出した場合17.14%になります。

細かいことは抜きに、もしキャッシュで購入して
満室なら6年ちょっとで、元金回収の可能性があります。

しかし金利が大きい人的担保の連帯保証人で
融資を使う場合は、4%の金利が出てしまう場合が多く

フルローン(貯金持ち出し200万円程度で)した場合
途中でデッドクロスしま・・・
いえ最初からギリギリ赤字
です。

ちなみに本来は
初年度から赤字になったり、最終年度までに赤字が
シミュレーション上で存在するものは
最初から融資対象の案件とはなりません。(即却下です)


その他簡易的に放り込んだ要素。
(火災保険・地震保険 年20万円 再取得価格の80%で掛ける)
(入居管理費月額5%、修繕積み立て費用 年15万)
(共用光熱費年 5万円)

それも最初の4年で償却がなくなるので
5年目からいっきに赤字幅が大きくなります。

それも月額返済率は、収入40万円に対し28.3万円となり
70%近い返済・・土台無理です。

例え融資が降りてもこの物件は
この価格・金利で買っては絶対にいけません。

台風の傷跡013

そこで、どうしてもこの規模の物件が欲しい場合・・
次に考えるのは貯金を1000万円作るか(この分誰かから借りるか)
現金で買い付けた不動産担保を出した場合は
どうなるか?

  手持ち資金(貯金)1000万円
  掛け目でみた融資評価額と保証人(人的担保)
  が購入額に足らない分必要になります。

  サラリーマンさんの場合、奥様が連帯保証人になることで
  500-1000万円分の人的保障が付く場合もあります。
  でもその部分の金利も含め
  リスクが大きいため、3.5-4%とかの金利になります。
  
  預金を1000万円ためたり、不動産を担保にすると・・
  この預金から信用を出している部分の数値や購入対象物件の
  掛け目と併せたところまでは
  一気に2.0-2.5%位になります。

  経営者の妻の場合、最初から同じ財源だと思われるので
  この手(人的担保)は生活を別に営む両親とかが
  お金や資産を持っていないと、人的担保自体を行使できません。

よって、1000万円を貯金で持っており
借入金を1440万円+自己資本1000万円で殆ど満たし
500万円位の部分だけ高い金利で借り入れてという
収支プランを実力で作る能力があるような人の場合
公庫特有の事業の将来性と人格について評価してくれて
融資実行時3%以下位の金利で
出してくれる場合も考えられます。

ファルコンハイツ突貫工事編028
それでも・・
月額40万円に対し18.9万円の返済で47.2%の返済率です。
大分ましになりましたが、まだキツイ。
ここで妥協して買っては、後が続かない。

10年ずっと満室で賃料があまり下落しなければ
ぎりぎり全年黒字で乗り切れる数値です。
ただ理論値であって、普通無理です。

入居退去の間に2ヶ月あけば、すでに現実するのが
不可能になってきます。
10年後はまた塗装やリフォームが必要です。
それに徐々に賃料が下がってもきます。

返済率は35%位にしたいです。
そういう見方でみると
月額40万円に対し,14万円の返済で35%ジャストの返済率です。

これを現実化するには金利2.5%で
1400万円の貯金か・担保が必要になります。

東金の草芝居01

どうでしょう?かなり最初の物件としては敷居が厳しい事が
分かってきたと思います。
最初から金融シミュレーションとしては
破綻しているような数値構造です。


どう考えても、買値が高すぎますし
サラリーマンさん・小規模事業者が限界で組めそうな
ローンというだけ

投資としては、うまみがないということを
理解して戴けると思います。

世間一般の投資ハウツー本での”実際の目標”
”最後に土地が残ればOK程度の利率で
考えられているものが多く”

儲けといえる程のモノが残りません。

莫大な時間をかけても・・・です。
千葉投資戸建物件03

不動産賃貸はつまり、仕入れが命です。
融資付けは重要ですが、二の次です。

賃貸で表面25-40%の利回りを得ていて
実利回りは金利を引いても20%以上出している人は
売買契約と融資付けまでに、このプランが出来ている人です。
こういう人は、大体売却や資産の組み換え=資本金UPになります。

単純な話、何をやっても利益がでる物件
(もしくは手を加えてそうなるモノ)以外買いません。


少なくともいっぱい失敗の歴史が積みあがった(笑)上総の場合
以下の4点のうち、3点以上を満たすものしか買いません。

1、そのまま、買値以上の値段で即時売却できる。

2、業者リフォームの3分の1の価格で仕上げて
  激安で賃貸した場合、競合が存在しない状態となる
  部屋構造/立地であること。

3、周辺賃料相場ー5000円、場合によりー10000円で
  戦っても20%近い利回りが確保できる。

4、金融機関の買取物件査定上担保とは
  別の不動産担保を入れて
  確実に金利1%台で融資が引けること。

この4点+最後の出口戦略で幅広く取れる
物件であるかどうかの5点が
購入に対しての、主要の考察になります。

焦って高値つかみすると
売却=損切りになって=資本金マイナスになります。
それでも売れればまだ良い方で
買い手が付かず
どうにもならない場合があります。
これだけは細心の注意が必要です。

私も失敗物件持ってますので
所詮経験則に過ぎませんが
苦労する物件をつかむと大変です汗


時間を味方につけられるかは、ここがキモです。
時間を敵にしないように戦いましょう。

いくらの物件をいくらの収入と想定して買うのか。
その物件がダメになる出口で、どうするのか?
売却か?立て直す財力が出来ているか?
その選択肢の幅はどれくらいあるのか?

作田39
実は最初の一棟目を始めるところから
きちんと現在不動産賃貸で成功している人に弟子入りして
一緒にやり始めてしっかり勉強する、行動する・・というのが
何よりもリスクヘッジだと思います。

これを書いてしまうと身もフタも無いんですが
現代はこういった営業能力も
物件運営をより有利にするために
とても大事だと思います。

さて、それではこの手のつまらない利益構造の物件ではなく
上総が買っているモノは、実際どんな感じになるのか?

”自己資金投資額、融資実行額、金利、総返済額、X年でX倍の収入へ”
といった分かりやすい内容で、次回物件概要を出して見ます。

そしてそれを実現するには何が必要か?
いよいよその辺りに移りたいと思います。

この世は銭やで! 続くっ!!
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

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