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本当の高利回り物件とは何か、その実態をみるべし 04(千葉県・地方都市編)


それでは、早速第四回目いってみます!
ここはキモです!超大事!!
他は読み飛ばしても
この記事だけは読んでください!!



上総が実際に手に入れた物件Nを題材に
実際の数字をひとつ出して
見たいと思います。
*完全に数値を一致させるとちょっと情報特定的な
問題があるのと、税金関係入れると複雑になりますので
一般的な数値に置き換え、すこーしだけ現実から
修正してお届けします。ご了承くださいませ☆

利回りだけでなく、4.5%などでフルローンしてしまうのと
実際の手残りがどれくらい異なるか
この記事を見ると見えてきます・・


富里市青空写真01
実際に2013年の夏に買った物件の総額概要と
賃貸プランが出来上がっているので、思い切って大公開☆
写真右側が物件と同じサイズで、駐車場に大造成されますよー!



名称:アパートN
価格:1350万円
土地:150坪(550万円)
建物:50坪(800万円)
間取:2DK10室
家賃:家賃一部屋45000円で賃貸中

表面利回り約40%
金利:1.65%(公庫10年返済)
月額返済額:12万2000円(年間146万円)
返済総額:1465万円
台風の傷跡016
中は、良くある廃墟なので住めたもんじゃありません。
水道の蛇口一つとっても、機能しない状態の箱からスタート(笑)
でもこれはいつものコト・・・


予定リフォーム:1060万円程(全額現金にて投入)
”リフォーム費用内訳”
1、駐車場14台新規造成工事(隣地交渉で借地権20年)
  盛土部分漉き取りダンプ13杯分で200万円!!
  砂利敷き仕上げ
2、全室1LDK or 完全洋室の2DK化
3、全室和室→洋室化
4、壁に穴あけて追い炊き可能な給湯に全室システム変更
5、外壁・屋根塗装・鉄部ケレン作業
6、バルコニーと共用部のプライマー&トップコート
7、室内外LED照明新設(日照センサーで自動点灯)
8、共用廊下ダウンライト新設
9、タングステンスポットライトで敷地内照明新設
10、コンセント関係全部更新
11、トイレ本体全室交換
12、フローリング床張替え・CF張替え
13、洗濯パン増設・蛇口排水新設


・・ここまでで、新築時より良い設備となり
4万円台の家賃で”追い炊き給湯が付いている”という

地域に存在しない価格・グレードの物件に大変身☆
電気・ガス関係と屋外塗装以外
殆ど全部自社施工なのでこの価格になります。

本体価格1350万円+リフォーム費用1060万円
=費用総額2410万円

物件年収:45000円X10室X12ヶ月=540万円
満室時確定利回り22.4%の物件となります。

とても単純な話、この物件の場合(上総がアパート買う場合)
5年で返済完了、10年で2倍のCASHが得られるものが
一つの購買基準になります。
(表面利回りじゃなくて、実利回りで20%超えるもの)

台風の傷跡020

つまり・・
自己資金投資額=リフォーム部分の100%を現金で用意します。
融資実行額  =本体価格の100%フルローンで賄います。
金利     =1.65%となり
        10年で115万円だけの金利支払です。
総返済額   =1350万円の物件をフルで買って
        1465万円の支払いになります。


最終的には・・
”10年で投入額の2倍の収入を目指しているプラン”
といえます。

実際には建物やリフォーム部分の償却もあり
もっと効率よくキャッシュが残ります♪



これだけおいしい物件であるにもかかわらず
完全フルローンというか・・
リフォーム部分込みのオーバーローンで借りて
金利4.5%で計算すると・・・

自己資金投資額=リフォーム部分の100%を
        更に借り入れる必要があります。
        1060万円の借り入れとなります。

融資実行額  =本体価格の100%フルローンで賄います。
金利     =4.5%となり
        10年で299万円の金利支払です。
総返済額   =1350万円+1060万円の物件を
        フル(2410万円)で買うと・・
        ナント2997万円の支払いになります。


借りてる金額が違うとはいえ
ソフトの都合で強引にリフォーム部分を
建物価格に参入していますが
合計400万円以上余計に支払います。

どうでしょうか?

”同じ物件”に投資しているハズなのに・・
”全然違う案件”になっていると思いませんか?


富里市青空写真02
上総が言うところの”投資家自身の利回りUP”
”上総式低金利法”を行うこと・・
たった2点の違いだけで、大きく変わってきてしまいます。

一般的に資金がそこまで豊かでない方が
どうすれば上総と同じ投資法が取れるのか?

へっへっへ、そこもちゃんと用意してありまっせ。

現在SRIにさせている方法で検証中(邪悪)ですが
規模は小さいながら・・
あなたにも上総と同じ投資法・・できますよ!!

続く♪

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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