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SRI☆現場DE物件改造リポート その6



SRIです、続きいきます。

SRIリポート087
脱衣場の仕切りを作ります。
L字パーツは出来合いの棚用です。

SRIリポート088
根太で使った杉材。
角はカンナで落としておきます。

SRIリポート089
これは瞬殺。
コースレッド(セルフタップの木ネジ)で
組み付けるだけです。

これで側面にはカーテンレール
反転すれば下面にアコーディオンドアが付けられます。
壁紙を張るのでこの後外しておきます。

このあたりから
【手間はかかるのに大幅に進捗が見られない作業】が
増えてきます。
それでもやらないと壊れたままのようで印象が
だいぶ違うので進めて行きます。

リビングの建具なども直し始めます。
次に平行で進むのは壁クロス作業なので。

これらの建具もクロス仕上げにする為です。
クロスをはがしてサンディング。

SRIリポート090
木工ボンドを剥がれた部分に充填して
接着して行きます。

SRIリポート091
余ったベニヤがあったので作業台を作ります。
丸ノコガイド定規買っちゃいました。
すごく楽!
たまたま成田で見つけたので即購入。
なぜかリフォーム地周辺では置いてなかったんですよね。

SRIリポート092
二枚まとめて切り出してスリットを入れて
クロスさせます。

SRIリポート093
こいつもサクッと完成。
まあ15分程度。
そのうち軽め穴やキャリング用のホールを開けようかな。

SRIリポート094
隣ではクロス屋さんが下地処理中。

SRIリポート095
これでいよいよ台所が綺麗になって行きます。
完成度は高くなります。
といっても元がアレなのでやっと現代的な
仕上がり精度です。

SRIリポート096
先に施工された力線もこちらで綺麗に仕上げます
もちろんプラスαを狙います。

正直センスがない工事はイラッと来ますwww
ほんとに時間と金の無駄。
SRIリポート097
そうこうしてると中古で購入したシンクが来ました。

SRIリポート098
ガス台、結構綺麗じゃねーかというところ。
今日のところは梱包だけ解いて、
そのままリビングの壁に放置して
荷物置き場にします。

SRIリポート099
SRIリポート100
オープンクローゼットと廊下もパテが入ります。

SRIリポート101
建具にラップして行きます。
建具のふすまスタイルの(90度の)
組合わせ部分はパテ盛り研磨して
フラットに、現代的な45度の突合せ風に
木目が通る用にラップして行きます。

SRIリポート102
こんな感じです。
これが出来ているとSRIが都内に居る時に
クロスが張り終わってるはずです。

この手の作業は次に何が来るか
硬化時間に何をするか。

完全に降下する前に何をするかで
効率がか格段に変わります。

このまま掃除だけして
今週はモーターショーの
仕事で東京に戻りました。

もともとショーモデルや造形
試作などの会社に勤務していたので
何かと仕事や呼ばれて行きます。

インタープロトっていうトヨタの
レーシングカー1~6号機まで
俺がハンドで手がけたマシンだぜ!
こちらSRIの本職だった仕事
↑車好きな人は良かったら見てくれ。
(クリックで別タブが開きます)

SRIリポート103
週も明けて千葉る。
おおっ、壁紙が張られてる。
「普通にいまどきの家じゃん」

SRIリポート104
なぞの枠部分も見切ってくれたぜ。

SRIリポート105
巾木をあててみる。
「これはイケる・・・」
見違えるようになりそう。

床はこんな感じだ。
これはCF(クッション・フロア)施工が待たれる。

SRIリポート106
廊下キター。
やべぇ、雰囲気良くなるわ。

SRIリポート107
奥のモールどするかな。

SRIリポート108
壁の質感の統一が進んで良い感じだ。
これぞ
「リフォーム物件、帝国海軍の※魔改造戦艦並みに
変貌して暴れまわってやるぜ!」

※金剛級は第一次世界大戦のイギリスに発注造船した
巡洋戦艦から改造高速戦艦へ変貌して
高速打撃部隊として一番活躍しました。

SRIリポート109
CFグッジョブ!
キッチンパネルとシンク設置位置
換気扇が汚いけど。

SRIリポート110
真紅じゃなくて、シンク仮置き。
良い感じだ、むしろこれも
「張替え」しないと浮きそうwww

SRIリポート115
巾木を入れていきます。

SRIリポート110
タッカーでパスパスと
スリット狙いで打ち込み。

完全に沈頭しないのであとで少し叩くと
仕上がりが良くなりますな。

SRIリポート111
上部は巾の狭いものを施工。

SRIリポート112
これだよこれ、巾木の上にモール施工
こうすりゃすっきりするじゃん。

センスないやつに払う金は
ドブに捨てるのと変わらないと思うのが持論。

宙ぶらりん部分はクロス巻きの
白モールを入れます。

穴もなんか説得力あるパーツ探して
カバーしたいですね。

SRIリポート113
シンク上もエアコン用の電力線を引いて行きます。
サッシ上においてあるのがわざわざ外したモール
もうアホかと。

もったいなから使います。
プロなら後工程考えてくれ。
照明もどうにかしたいな・・・
これは見栄えだけの問題。

SRIリポート114
ちょっくら気分転換にホムセンブランドのパーツを
組みあわせた照明に交換。
作業には暗いけど。

木製のシェードに透明のバルブ。
透明LEDでE26口金がなかったので普通に
40W白熱球3灯、ここは【絶対に透明】でしょう。

輝くフィラメントと消した時の透明感。
主張しすぎないシェード。

人工建造物は点灯してからが華ってもんです。

自分ならあとは1Wクラスの間接照明を
3灯くらい入れて住みます。
実際に東京の自宅は省電力と雰囲気で
少電力LED多灯間接照明です。

天井にはLEDシーリングも入れてありますけどね。
そうそうこの家、圧倒的にコンセントがありません。
ない部屋が2箇所もw
追加のコンセント入れていきます。
記事をタイプしてますが明日の作業を考えて
超大型ホムセンに上総百万石氏と行くことに。

今日も肉体的レバレッジはMAXだぜー!!

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
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などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
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クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


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