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SRI☆物件改造レポ(上総のアパート編03)


SRIです、最近の”戦闘労働”で少し頭のネジが
ユルンデキタ感じです。
変な文章だけどカンベンな!

SRI物件レポN013
拝啓、お母さん、私は御国の為に
これから戦いに向かいます。
でも悲しまないでください。

明日のためには
誰かがやらなければいけない事があるのです。
「公庫融資ノ合否モコノ一戦ニアリ、最善ノ技能デ奮闘セヨ。」
戦いの火蓋が切って落とされる・・・

SRI物件レポN014
えー重たく始まりました成田物件リフォームですが、
今回は防水工事ですよ。
しかも素材はプロユース品でガツンと行きます。
【フローン速乾110】というウレタン2液塗料。
作業としては
①高圧水洗浄 前回施工済み
②清掃 ホコリ落しですね
③表面洗浄 溶剤でふき取り
④プライマー 下地(1層目)
⑤二液硬化型防水塗料(2層目)
⑥トップコート(3層目)
とハードです。
ま、普通はヤリません。
塗料と書いてますが
【厚いゴム膜みたいなもの】です。
副資材の調達から廃液捨てるだけでも困りますから。

ジャンジャン・ジャンジャン♪
防水で鳴らした俺達防水塗料は
難工事と言われ素人に敬遠されたが、工務店を脱出し
ネット通販で一般市場にでまわった・・・

しかし、在庫でくすぶっているような俺達じゃあない。
出荷さえ通れば現場でなんでもやってのける漏れ知らず
不可能を可能にし重大な雨漏りを防止する
俺達、防水野郎Fチーム!


俺は、リーダー【フローン速乾プライマー】。通称下地塗料。
速乾戦法と密着の名人。
俺のような万能下地塗料でなければ百戦錬磨の
つわもの(塗料)どものリーダーは務まらん。
 
俺は【スーパートップ遮熱】。通称トップコート。
自慢の光沢に、内見の奥様はみんなイチコロさ。
グロスかまして、紫外線から摩擦まで
何でもこらえてみせるぜ。
 
 
よお、お待ちどう。俺様こそ【トップ14シンナー】。
通称ラリっちゃう液。
希釈液としての質は天下一品!
有害?可燃?だから何。
 
【フローン・速乾・110】。通称コート。
防水の天才だ。ゲリラ豪雨でもブチ止めてみせらぁ。
でも攪拌不良だけはかんべんな。
 
俺達は、漏水の止まらぬ世の中にあえて挑戦する。
頼りになる迅速硬化の、防水野郎 Fチーム!
助けを借りたいときは、いつでも言ってくれ。

SRIはレールがついてるプラ銃より
ウッドストックのAC556がホスィですw
(本来のストック部は可倒式で金属だけどね)

SRI物件レポN015
①の土ぼこりをかきとります。

SRI物件レポN016
②普通の洗浄用シンナーでふきふき。
まじ、ラリりそうですw
こんなもんでアへれるDQNの脳みそは幸せだね。
こんなショボイもんでいいんか?
FRP作業だとアセトンで洗顔したことあるけどねーwww
すごくサッパリしますよ・・・
・・薦めませんが。

SRI物件レポN017
対油手袋でも膨潤してボロボロに、1時間持ちません。
うーん、引火したら気化シンナーで火達磨になるな。

SRI物件レポN018
キタ、ハンニバル大佐・・・ではなく、密着塗料
色も黄色でシャビシャビのボンドG17な感じwww
わかるよな?

SRI物件レポN019
「この艶、この喰いつきこそ下地塗料よ!」
それ、ハンニバルじゃなくてランバ・ラルです・・・
もうペトペトで後戻り出来ません。

SRI物件レポN020
「見せてもらおうか、マキタの性能とやらを by 赤い人」
マキタの電動ハンマードリル+ミキサー棒に増加装甲w。
シュルツェン並みのぺラ1枚板のポリプロピレン材だけどね。
耐薬品性最高!前面を抜ける奴はいないぜ!
専用ミキサー買っても
「塗装屋さんでも左官屋さんでもない」ので
ツブシがきかない理由から「汚さないように汎用品を使う」と
いうことでセレクトです。

SRI物件レポN021
主剤に硬化剤をぬとーっと金剛、混合。
予測変換1位が金剛ですか・・・
いい時代になりました!

SRI物件レポN022
まぜまぜ。
沈殿していた顔料?が攪拌されて学校屋上や
プールでお馴染みの「あのグレー」に・・・
初恋のあのコの臀部をやわらかく締め付ける
スク水の艶めき。

夏の日差しと紺色の誘惑・・・・・
先生、俺もう前かがみッス。
紺色じゃねぇか、プールの防水塗料どこだよw
しかしこの後、惨劇がSRIを襲う!

この日は(初冬にしては)暑い日であった。
なんと1室のベランダを施工し終えた直後に
塗料が攪拌容器内で硬化してしまったのだ。

FRPなど幾多の樹脂などを扱っていたが
この硬化の速さは異常なほどだ・・
これではまともに施工など出来ない。

このまま損害覚悟での
消耗戦で前進するか・・
この場に踏みとどまり増援を待つか・・・
どうみても後者の選択であろう。
これはまずい、司令部に連絡だ!

SRI物件レポN023
こちらアルファチームにょ至急増援の要請をするにょ!
敵の侵攻が早すぎるにょ
現状の戦力では対処しきれないにょら
物資も足りてないにょ!

SRI物件レポN024
揚陸艦
「アルファチーム、了解した。
配達はお出かけだ、かわりにすぐにこちらから増援を送る。
持ちこたえろ。」

SRI物件レポN025
ビーチング、ズザー。
「増援キター」
一時的に施工を中断して後続の受け入れ態勢を整えます。
超大型ホームセンターに増援部隊用の使い捨てツナギや
塗料調色バケツなどを調達しに出ます。
※艦艇は防衛庁の人と一緒に撮影してきますた。
空母みたいなのは輸送艦【おおすみ】
SRIはオンナノコ(スタジオライティング)から
ミリタリー(ロケ)まで撮るのですw

SRI物件レポN026
「またせたな、ベータチーム(上総百万石)参上!」
俺たち防疫部隊とかシロアリ駆除にしか見えないぞ
つか、物件自体なんか立ち入り禁止ぽいし。
撮影は本日”ネコメットのぴよ”が担当。

SRI物件レポN028
増援部隊が到着したので攻め方を変える。
主剤、硬化剤の比重が違うので、2等分に計量したうえで
3人で作業することに。
6倍速モードです。

SRI物件レポN027
3人で一気に戦闘労働突入!
「戦いは数だよアニキ!」

SRI物件レポN029
最前線に続々投入される新装備たち。
塗料粘度が高いのでヘラも有効です。

SRI物件レポN030
「奴等もう硬化した気になっているな、では教育してやるか」
のちのホワイトヴィラの戦いである。

SRI物件レポN031
「う、楽しいにゃん。(ネコメット)」
「そうだ、立ち面、角から塗装して
敵の退路を遮断して殲滅するのだ!」

むしろ自分たちの退路を残しておくの重要w

SRI物件レポN032
後は掃討戦だ!
残ったベランダ平面を塗りつぶして行きます
といってもこの時点でほぼ16:00
刷毛などを洗って片付けたころにはすでに暗く。

うーむ、到底一人では非効率で日没までに
防水塗料施工が終わらなかったかもという感じです。

帰りに住民の方の御用聞きをして撤収しました。
しかしまだトップコートが残っていますので
これは後日(執筆時点で翌日は雷雨)に
塗りに向かう予定です。

SRI物件レポN033
日も変わり防水の塗装面です。
雨水があるのでネオプレーンゴム製のワイパーで
水をかきとり、吸水セームで水分を吸い取ります。

時間が惜しいので(この日は1名のみで作業)
段階的な作業写真はありません。

SRI物件レポN034
仕上げコート塗料です。
こちらは【車の塗料(2液ウレタン)】くらいの粘度。
ガン吹きも考えてあるのでしょう。

規定量のシンナーで希釈してローラー刷毛で塗布します。

SRI物件レポN035
トップコートしました。
写真露出もありますが、主剤より明るい印象です。

この後塗装業者さんが外装を塗りますので
その際にマスキングで、見切りは作ってもらいます。

今回は見栄えより・・・
まず建物の老朽化を防ぐという目的が第一です。

最低限の作業にとどめてますが
本来なら不良箇所の剥離切除や
マスキング等も丁寧にしないといけません。

そのマスキングも硬化速度や膜が厚いので
タイミングや処理のノウハウもあるはずです。

ここらへんはトライアンドエラーなのですが
専業ではないので
なかなか場数で覚えるのは難しいかもしれません。
次回も早くて5年程度
その次は全面剥離した上で
本当に一からの防水処理になるでしょう。

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
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大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(4/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(6/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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