Entries

しろーとのための法人大家さんのメリッ㌧☆その1


今日は法人大家さんのメリットについて
語ってみたいと思います。

上総百万石A
法人経営をして長い実務経験を持つ
経理担当者さんや税理処理の指示を
税理士さんにラクラク出来る人は
この記事をすっ飛ばしましょう☆

大家さんをやりはじめよう・・
もしくは駆け出しで
はじめた人は絶対読みましょう★


「日本の税制で知っておくべき本当のこと」


上総百万石H
2014年現在・・
日本に存在する法人430万社のうち
黒字法人はたったの4分の1です。


実に日本の4分の3が赤字法人という
有様の現在、上総の経営法人は黒字です。

個人の場合は
殆ど節税的に大したことはできません。
現在の日本の税制だと、個人資産自体が
罰則と言えるほど鬼みたいに課税
されます。


「サラリーマンで年収400万円以下って超GOOD!」


実はサラリーマンさんの場合
年収400万円程度までは
給与額の3%満たない程度の負担。

税金という国家の納税主力からは
程遠い優遇の中を生きて
います。
(これを利用しない手はない!)


「日本は給与所得者にとても優しい♪」


海外ではこのクラスの人々ですら
15-25%位の課税があるのが一般的
です。
400万円の収入なら・・
なんと15%で60万円位徴税されます。

その代わり課税繰り延べといって
特定の行動や支出に対して
税金払わなくて良いという
モノが日本の何十倍も
手段としていっぱいあります。
上総百万石C

国や政府の考え方・・
方針の違いにより色々ことなります。
日本の方針で戦える手段を考えよう☆


海外の面白い例:
大きな家に買い換える場合
古家の売却、新居購入の全て非課税


上総百万石D
日本の真実の姿は
実は給与所得としてのみ収入を持つ
”低所得者が極端に優遇”
されており
年収の大きい個人は
懲罰的に課税される実態
があります。

法人はコレ、結構やりようがあります。


「実はちょっと成功してるとヒドイ目にあう」


実際税金をまともに払っている
1割にも満たない納税主力は
年収900万円以上の収入層といえるかな。
1800万円越えるくらいから本番な感じです。

日本固有のビジネスでなければ
はっきりいって額が大きくなるほど
課税負担と役人仕事(トロイ・高い・不条理)
の終末っぷりから
ビジネス拠点選択肢の対象外となります。

つまり地方の大家業という
日本独自の特殊事業は・・

超優秀な国際企業ブレーンから
守られている
ともいえる。


「本当は一番恵まれている層」


上総メイドA
ぴぃも給与所得者として
ご主人サマの会社からお給料をもらっているっ!エヘン


つまり、現在そこまでお給料もらっていない人は
日本のインフラを利用して豊かに安く過ごせる
特権階級といえます☆ミ


ですが、大家さんになって成功して・・
年収が増えて1000万、2000万と
なっていくとですね・・

ここの辺のお勉強しておかないと
全部国家に毟り取られます。


さぁ、投資家ブートキャンプの始まりですよ★


そんじゃ法人にするメリットで
具体的に使えるのはどこなのか?

そこを書き出してみます。

上総百万石H
その1
『法人にすると単純にどこがお得?』

物件を買って大家さんをしていても
結構知らない人が多い法人のメリットその1・・

殆ど制限なしに「損益通算」ができること。


損益通算とは・・


不動産賃貸業で黒字が100万円ほど
年間あったとします。

別の事業で貿易事業として
コーヒーを輸入/販売していたとします。
こちらは残念ながら為替の影響で
年間ー20万円の赤字です。

さて、1つの会社が2つの事業をして
100万円の黒字、20万円の赤字と
二つの部門の動きがありました。

これを100万円の黒字ー20万円の赤字
=80万円の黒字として処理してよいよ・・
というのが損益通算です。

この場合は、赤字のリスクに対し
課税対象から外してくれる特権
といえます。


うひょーめんどくせーなー!
大企業でもないし・・・

”事業なんて大家しかしてないよ”ケッ!!

そう思った方、短期は損ですよ・・
上総メイドA
ぴぃはこのへん分からないニャー
ご主人サマにお任せ☆



”減価償却費””損益通算”
組み合わせるとできる凄いこと。


これは別に事業が同じでも良いのです。
例えば・・

不動産賃貸業で100万円の赤字
ただし、減価償却費で支出が実際には
額面よりかなり低いのでお金が残ります。

ここでお金を生活費に使う人は破産します。

この手厚くでたキャッシュで木造物件を
超高利利回りに回して加速度的に
納税と売上高のバランスを取れる人が成功します。

不動産リノベーション→売却で120万円の黒字

この場合、課税売上対象額は20万円になります。
アレ?100万円丸ごと非課税になってない??

減価償却費で手持ちキャッシュは
あるのに一時的に黒字額を極端に減らせます。

これはひとつの事業に資金を出させて
もうひとつの事業や立ち上げ時期にかかる
費用を黒字から通算
させることで
リスクを極端に低く、新しい事業を生み出す
チャンスになります。




これぞ”金持ちへのパスポート税理”


*減価償却費のせいでキャッシュはあるのに
赤字決算となりそうな場合超絶有効です!
法人決算は常に黒字にしましょう。

税金はもちろん支払うことになりますが
これを経営と事業の中でコントロールします。

すると、売上額面や経費、黒字額も
コントロールしていけるようになります。

上総メイドB
毎年赤字にするよーな企業に銀行はお金は貸さないぴぃ

金融機関からの金融リテラシー評価が
段違いにあがります。
個人だとこんなことはできません。

知らない人は、把握しておかないと
かなーりお国に後で持っていかれますよ。

次回に続く♪

この辺りの事情について
読むと面白い上総百万石推薦図書☆


スポンサーサイト

コメント

コメントの投稿

コメントの投稿
管理者にだけ表示を許可する

Appendix

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
上総コンサルティングサービスへGO
クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
記事はコチラクリックで飛べます


プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 4500万円を 突破☆
           
現在36歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆満室賃貸中☆(4/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆2017.02客付開始☆(4/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(6/8)




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

☆健美家ランキング☆

気に入った記事があったら
ポチっと押してね♪


不動産投資
ボロ物件
千葉大家
千葉アパート
日本政策金融公庫融資
低金利