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[C35] 役員

やってしまいました。汗
主人が役員ですわ。
ボーナス調整勉強になりました。
  • 2014-05-29 11:57
  • yuki
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[C38]

読ませていただきました。

紹介の本、すべて読ませてもらいます!

ありがとございます。
  • 2014-06-11 22:17
  • まぁ吉
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しろーとのための法人大家さんのメリッ㌧☆その3 最終回


第三回(最終回)
しろーとのための法人大家さんのメリット
はじまります☆
上総百万石A


「これを毎年繰り返すと超加速で資産が増える」


上総は現在年間4000万円以上の売上を
あげていますが
不動産賃貸業、別事業をうまく組み合わせて
経営していますので・・

毎年2000万円位不動産投資に
現金で回せる状態を確保でき・・

毎年大型物件1棟、小型物件換算で4棟くらい
所有権つきで物件が増えていきますので
不動産収入は毎年200-500万円ずつUP☆
上総メイドG
無駄使いは抑えるぴぃ

税金支払いは年額300万円程度に
抑えています。


上総百万石B
㌧でもない金額になってしまう~
個人でそのままやっていたら
毎年1300万円位の納税が確定します(恐ろしい)
上総メイドD

そんなの払えないぴぃ!



「個人の場合で経費を否決される例」


交通費・交際費・・etc
個人の”私生活と明確に判別できない”
全てのものは税務署で否決されます。


不動産収入だけで経費の申告をすると
結構税務署で認められないものが多い。


「法人はそもそもルールが違う」


ところが法人の場合
逆に”法人と関係ない明らかな経費以外”は
全て認められる
といっても良い。

上総百万石H
まず、法人が不動産のやりとりをすると
譲渡税自体ありません。


これだけで馬鹿じゃないかってくらい
買い替えを行うだけで
本体価格から20%-39%も負担が違う。



「これを理解して実行・応用できれば貴方は大富豪☆」


しかも、売却・購入に対しても
損益通算・減価償却などを仕込める場合
もある。

1、2000万円で法人でアパートを買う。
2、500万円かけてリフォーム、満室にする。
3、5年持って家賃で100%回収。
4、1000万円で売却して利益を得る。

5、同じ年に2000万円の物件を買う。
  2000万円の25%は原価償却できるので
  500万円分非課税で物件GET!!

6、又は別事業での黒字を使って
  損益通算で不動産購入の
  手助けをすることもできます。

*極端な例です
もう少し実態は土地と建物で違うので
複雑ですがこういうことが可能になります!!


これを
”毎年馬鹿みたいに繰り返す”のだ。


分かってない人は
足し算で資産を貯めきろうとする。


これは初期の段階では間違ってないが
最後までこの方法で資産形成はできない。
貯金で資産家になった人はいない。

分かっている人は
掛け算で資産を形成する。

2+2=4
2×2=4
ここまでは同じかもしれない・・
だから最初は貯金でOK。

でもここから先は学校で皆やったはずだ。
10年もあったら天文的に差がつくよ。


でも、最初に貯金が大事なのは
みんな同じです☆ビバ貯金♪


「理想的な法人登記 黄金の比率」


★資本金10万円(100万程度可)で登記する★
Q なぜこんな安い資本金でつくるのか?
A 資本金がでかいと、税率でかくて
  控除が下がります。
  見栄えばかりでよいことナシ。
  特に1000万円の見せ金で
  法人を作るのとかは愚の骨頂。
  税制上の保護措置を自ら要らないと
  いうようなもの。
  通常これは馬鹿しかやらない。


上総百万石A
上総の法人も10万円の資本金で
登記されている!
別に10万円資本の会社に
1億円あっても問題ないのだ。

必要があればあとから増資
すればいい。
必要な額を後から振り込んで
借り入れ金にするだけでもいい。
資本金は死に金なんで小さくすべし。



★役員 旦那・または奥様「1名」にする★

Q なぜ二人とも役員にしないの?
A 役員報酬という役員の給料は1年に1回しか
  額が変更できない。
  つまり調整しにくいから1名でいいのだ。
  第一小さな法人に役員など最小限でいい。


上総百万石A
上総の法人もネコミミは
役員さんにしてません!

モノドモおぼえとけ!
役員は会社組織の中で
最もツライ奴隷なのだっ☆ミ
それはなぜか?
”労働基準法の対象外”だから。

役員は残業代も一切認められません。
最初から0ですw
しかも経営責任ってのがあって
ヘタ打つと捕まったりする。



★従業員 夫婦のうち1人どちらでもよし。
Q どうして一人は従業員?
A ボーナスで最終黒字を調整できたり
  売上変動が楽におこなえるからです。

上総メイドA
税金で持ってかれる前にボーナス支給で
所得税払った方が負担が軽い
のですぅ!

同じナスでもボーナスは良いナスぴぃ☆


「売上や課税額自体が全く異なる」


売り上げが小さい中小企業の場合

法人3税の実効税率は30%くらいなんで
20万円の黒字の場合・・
20万円X0.3=67,000円位の納税だけでOK。

120万円の黒字になる場合・・
120万円の場合は360,000円もの支払いになります。


「減価償却費」とは・・大事なコト


不動産には、土地・建物と2つの値付けが存在します。

土地は税法上、自然滅失しないと
考えられており償却経費になりません。

上総メイドH
土地は勝手に消えてなくならないぴぃ!
建物は崩れて風化しちゃうという考え方だよ


ところが建物は木造の場合22年で
価値0となります
ので
例えば5000万で作った
新築なら5000÷22年で
一年間で227万円を
”お金を使ってないのに”経費として
認めてもらえる
のです。
上総百万石A
税法上で価値0でも
消えてなくなるわけではないです。
つまりそこからが勝負!


「不動産賃貸業で知らないと、行き詰ること」


22年既に経っている木造中古物件は
購入価格から4年で全部償却OK
です。
毎年25%ずつ経費にできる!!

これが上総が木造しか買わない理由です。
軽量鉄骨はサビて膨張したり
木造と違う感じに音が響くし
不可逆性のメンテナンスとなる
可能性が大きく大嫌いです(笑)



「築15年とかはどうなるの?」


この場合22年ー15年となるので
7年間かけて償却できます。

上総百万石C
償却期間を考慮して、買う物件を選ぼう!

さて、大きくローンを引いて物件を買って
減価償却費だけでキャッシュを残している人は
さっさと対応する次の手を打たないと
赤字スパイラルで償却期限の終了とともに
デッドクロスして破産に向かう
ので注意しましょう。


「税理士費用がかかるのでは?」


かかります、年間50万円くらいは必要です。
ですので、最初から事業規模レベルでやるか
戸建数件で打ち止めにして個人申告するか・・
決めておくべき
です。

ある程度は規模的にプランニング通りに
やらないと、税金や資金繰りで
売上が20-30%くらい負担が多くなって
パーになってしまうこともザラです。

今は小さいからいいや・・
コレを考える人は最終的に失敗する人が多いです。

法人化する目的は
”一定規模範囲内に拡大”させ
”永続させる資産を築き上げる”こと。

通過点として、損するゾーン"最初の2-3年"
をどっちみち通りますので悩む必要はない。


個人で税金多く持ってかれる方が
はるかに損がでかいと上総は思います。



だから、規模は最初に自身で決めるのだ。

上総百万石H
最初の決断を自分で先送りにして
日本政治のようにしてしまうのは
最初の失敗となる。

夢を現実にする作業の前にビビらないように。


というわけで法人化する場合は
とっとと決断して面倒ですが
複式簿記で記帳しましょう。


「目標規模を個人で達成したけど・・?(超重要)」


例えば戸建4棟を個人大家さんとして
取得していき最初の目標達成しました!

という人もいます。

私のブログを見ている人や
色々相談される方にも最近多いですね。
おめでとうございます☆

その後も増やしていきたい・・・
アパートも欲しい規模を拡大したい・・
そう思った場合最も遅い決断で許される
ギリギリのラインとして
ここで法人化”します。
これはアリです。



今までの個人の実績が法人化直後では
金融機関にあまり認められない傾向がある。


素人が法人作った場合
3期分の決算書がないと相手にしてもらいにくい。

初年度から毎年何千万円も売上出してれば
別ですが、売上以上のローンをできたて法人が
引くことは難しい
です。

ちょっと難しい内容だと思いますが
この内容を実行できて・・
ボロ不動産賃貸業をマスターすれば
ステキな人生を送れることでしょう☆ミ

というか、これだけなんだな。
これと事業をやっていければ
一生お金にこまらないのだ☆ミ

上総夫婦
さぁ、不可能を可能にする作業・・
ビジネスのはじまりだ!!


とカッコつけてみたけど
1日でこれかくの疲れたよ~おやすみ★

上総がここ2年で実際に参考にした書籍一覧
心構え、実践技術、テクニック色々はいってるよ。

知識は武器だ!
まだ読んだことの無い本は読んでみよう!











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やってしまいました。汗
主人が役員ですわ。
ボーナス調整勉強になりました。
  • 2014-05-29 11:57
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読ませていただきました。

紹介の本、すべて読ませてもらいます!

ありがとございます。
  • 2014-06-11 22:17
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大家イベント開催告知!!

SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 08
2017.09.16(土)
東京新宿にて
不動産大好きな
人々による
パーティ開催!
皆様お申込みの上
遊びにきてね♪
騒いで喋って一緒に踊ろう!
公式サイトはこちら
お申込みはこちら
SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 09
SATURDAY NIGHT O-YA 20170823 10
千葉県大家の会募集1期バナー
千葉県大家の会
懇親会やセミナー
BBQイベント等を
不定期開催中☆

次回は
2017年
9月16日(土)
東京新宿にて
パーティ開催!
仕事帰りに
遊びにきてね☆
千葉県大家の会はこちら
公式サイトはこちら
お申込みはこちら

プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆満室賃貸中☆(4/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
上総コンサルティングサービスへGO
クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
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