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超高利回大手施工41%アパート 攻略実況レポート その1


上総百万石A
機能するチームを作ると
ホント不動産賃貸は
少しずつ楽になってきますね☆

今日はそんな三棟目の超高利回りアパート
”クリーンヴィレッジ”からお伝えします。

クリーンビレッジ外装修繕作戦001
外壁がボッコボコに
ヨレテ・剥がれて・反っていたのを
修繕しながら塗装できる業者さん。

ホント塗装は値段と技術バランスを
見抜く目が必要となってくる発注品目
です。

壁の面で色が違うのが見えると思います。
これは、塗った回数を
内外共に把握しやすくする

デキル業者さんの工夫です。

左の若草色が2回目
右のグリーンが3回目となります。

クリーンビレッジ外装修繕作戦002
この写真の中心・・
コーキング周辺の外壁は反って
割れていたところだ。

一度周辺も全部はがして
修繕してから塗装
されている。
さすがに綺麗ですね♪

クリーンビレッジ外装修繕作戦003
先ほどのポイントを下から見たところ。

本当に技術があって丁寧な業者さんは
このようになってしまうところでも
キッチリ水分が入らないように防水を
考慮して作業してくれます。

(写真はまだ作業途中のモノ)

クリーンビレッジ外装修繕作戦004
現場の主任さんがどういうパターンで
修繕したかを上総に解説中。

修繕計画を立てて
作業レベルコントロールが出来る人を
現場に置いている。

親方とは別に・・・というところがポイント。
これが高レベルな業者の基本だからだ。

クリーンビレッジ外装修繕作戦005
共用廊下&階段部分です。
ここの下は大和ハウスが施工した時に
素人には判らんと思って
クソ素材で微妙な施工を施しているところ。
当然サビでバリバリになっています。

こういう錆(サビ)をどう対処するか?
かなり業者の技術力と経験が出ます。

クリーンビレッジ外装修繕作戦006
分かり易く裏から見るとこうなっています。
後日処理された姿をお届けしますね☆

クリーンビレッジ外装修繕作戦007
この手の養生を取ってみても
”水分が入らないように”
気を使って留めてあるかどうか・・

これも業者さんのレベルを
ある程度図れるポイントです。

クリーンビレッジ外装修繕作戦008
屋根の中央切れ込み部分が
古いコーキングを剥がしてこれから
作業する部分です。

カス業者の場合は
金だけ取って屋根や高い位置にある
この手のシールをやらずにやった事にします。

手の込んだイヤガラセとして
バリバリのシールの上から
少し塗っただけとかという手法も・・・

クリーンビレッジ外装修繕作戦009
初めて付き合う業者さんの場合
やり直したばかりのコーキングを
”一度カッターで切って”
みます。

すると、インチキの場合は
下の層からパキパキのコーキングが
顔を出し
ます。

普通はカッターで全部搔き出して
全て新しいものに入れ替えるのが普通
です。

別にもう一度やり直してもらうのに
いくらも掛かりません

信用問題なのでキチンとした業者さんは
ウチの出来をぜひ見てくれ!って言いますね。

クリーンビレッジ外装修繕作戦010
この色分けをする・・というのも
塗装回数をごまかしてないよ!っていう
アピールとしても重要
です。

塗装業者さん自体が悪徳業者との
違いを見せるため・・
つまり自衛のために
やっている意味合いもあります。


<外房地域のNG業者>
私も実際に騙されたことがあります。
小さなことでは、何度もあるのですが(笑)・・・
もっとも悪質だったのが

上総一ノ宮のリフォーム会社
ピカ●チさん
ですね。

塗装の値段は一流ランクで取りますが
約束したことを”実行しない”
ひどい会社でした。

雨の日にビチャビチャに塗装して
雨滴跡で固まってしまい
更には塗ってない面が何箇所もある始末。
塗装のプロでは
有り得ない環境で作業。(雨天塗装)

鉄部サビのケレンはしない
一発塗装でボロボロ(笑)
コーキングは90%近く
エセ上塗りかそもそもやってない。


そのままでハイ終わり!!・・と
ちょっと理解しがたい目に遭いました。

再三やり直しを要求しても対応せず
社長はこの状態で金を払ったお前が悪いと
電話で喚く始末。

現実問題として上総の弁護士法人より
現在法的対応中
です。

健美家さんや楽待にもバナー広告が
出ている会社
ですが・・・
建設業免許なども持っておらず
お金を払っても完成しないで放置される
可能性があります。

不動産投資の世界は騙された経験から
次に強くなる!というモノでもありますが・・

最初から詐欺師みたいな
リフォーム会社に騙されると
資金繰りも修繕計画も破壊されます。
こうした業者をどう避けるか?という
技術を磨く必要があります。

皆様も悪徳リフォーム会社には
くれぐれもご注意
ください。
数百万円程度の資金が
予定と狂ってしまう
こともあるのです。
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

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千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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