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昭和時代のお屋敷を現代化するまで・・ その2


上総百万石A
お屋敷の浴室換装工事が完了した。
床暖房も済んだから
冬対策はあと内窓施工だけですね。

昭和の持ち味は残しつつも
利便性だけ最新鋭にするリフォーム

こういうのでしか味わえないっ!

さぁ、行くぞー!ダイジェストレポート☆

<Before>
お屋敷風呂Before 改装前のお風呂
30年間使われた割にキレイでした☆
浴槽は大理石かな・・しかし冬は寒そうだ。

寒がりな我が一族
最先端化学で浴室を現代化することに・・・

<After>
昭和時代のお屋敷を現代化 その2 お風呂001
断熱材と保温材で全体を包むことで
魔法瓶のような断熱性をGETだ。

床も冷たくならず勝手に乾く仕様。
タカラスタンダードのタフロア。
他のメーカーと違って
1316とか1216といった
浴室サイズを規格外でも
ぴったりに製造してもらえる
のが
タカラスタンダード最大の特徴です。

浴室乾燥機と暖房機能もOPでつけてみた。
今回床暖房も入れているから
「陽だまりⅡ」という大多喜ガス(都市ガス)の
割引料金が適用になるらしい。

従ってガス暖房+ガス温水式の
床暖房
という組み合わせにしました。

昭和時代のお屋敷を現代化 その2 お風呂002
上総メイドR
うむ、これなら冷たくないニャー!

冬にお風呂場の床がつめたいと
ご主人サマがヒートショック
死んじゃうって本で見たニャー。
これなら大丈夫。

昭和時代のお屋敷を現代化 その2 お風呂003
こだわりのホーロー壁(詳しくはこちら)の
ウッドブラウンちゃん・・むふふ。
この色にしたかったので嬉しい。

<現在までの施工費用>
浴室&ガス床暖房(160万)
節水トイレ2箇所(15万)
内窓(最高等級9箇所 75万)

などなど・・

今回はエコポイント
取得上限の30万円までもらえそー♪
浄化槽上のゴムマット
スーパービバホームで
軽自動車のタイヤ圧力で
浄化槽のフタを割らないようにする
方法を模索していたところ・・

いい感じのゴムマットを発見。

厚さや種類がいろいろあるが
とりあえずコレで実験してみよう。
傾斜があるところに敷設するのは
初めて
の経験だ。
お値段は4000円くらいでした。(1mX2m)

昭和時代のお屋敷を現代化 その2 ビバカタログ置場004
上総メイドA
おぉ!スパビバのリフォームコーナーに
カタログがいっぱい置いてあるっ!

昭和時代のお屋敷を現代化 その2 ビバカタログ置場005
これこれ~
探してたのは襖4枚構成の
お屋敷用襖カタログー♪


昭和時代のお屋敷を現代化 その2襖の構成枚数は?009
指したところに着目!

同じような模様ばかり見てると
一瞬ダマされそうになるけど
最初から「2枚」「4枚」で襖の構成・・
すなわちデザインが違う
のだ。

カタログだけで現地見ないで
適当に決めると、後でイタイ目を見る。
要注意ポイントだ。

上総メイドI
カタログ構成パターンの違いは
ネコが見つけたんだニャー!
えらいだろにゃー?
褒めてくれても、いいんだにゃー?

上総百万石C上総メイドH
上総:おーよしよし!
ネコ:ニャーン♪

昭和時代のお屋敷を現代化 その2 襖の構成枚数は?008
写真のように
大きな和風の屋敷用の場合
L字の大広間に使う事を考慮しており
図案が6枚以上という物も存在する。

侍屋敷みたいなトコロでないと
中々見ないかも(笑)

昭和時代のお屋敷を現代化 その2 襖の構成枚数は?006
襖のカタログも二枚だけで
掲載してあるやつが割と一般的だ。

和風のお部屋は
再生するつもりで手がける場合
襖の構成パターンは
紙に書きだして写真とあわせて
打ち合わせする
のがオススメだ。
イメージがつかみやすくなる。

昭和時代のお屋敷を現代化 その2襖の構成枚数は?007
お屋敷の一部「地袋」「戸袋」の部分。

実はこれも「襖用紙のカタログ」と共通。
60cmくらいの下の模様部分のみを
これに張って対応するそうです。

また、カタログによっては
二重張りで「背景用紙」と「模様」を
張り込んで完成とするモノが存在
した。

上総百万石J
今まで和室→洋室の流れ以外
余り考えないでやってきたけど・・

同じボロ再生でも勝手が違うので
和風物件の再生設計は
難しいですね^^;

続くっ!



上総百万石A上総メイドA
著書の出版以降
多くの方からご要望のありました・・
「公庫の事業計画書チェック」
「経営&不動産お悩み相談」
「レクサスで行く!茂原物件ツアー」

上記の要望を受付するサイトがOPENしました☆
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆満室賃貸中☆(4/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

上総百万石著書はこちら☆


2014.11月01日 全国書店にて発売
2014.11月05日 全書店で初版完売
2014.11月06日 第二版増刷へ
2015.01月19日 第三版増刷へ
☆amazonにて
ベストセラー達成☆
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位

「上総コンサルティングサービスWEB」
上総コンサルティングサービス160X160
コンサルメンバーに加入の方は・・
「公庫融資付フルサポート」
 「未公開物件のご紹介」
「物件調査に上総&ネコ同行OK!」
 「レクサスで行く!茂原物件ツアー☆」
「リフォーム設計&監督代行OK!」
 「事業計画書の作成指導」
「物件評価&金融機関担当者紹介」
などなど強力なバックアップで
物件取得&運営をお手伝いします!

気になった方は・・・
上総コンサルティングサービスへGO
クリックでサイトに飛べます!

上総夫婦160X160
「掲載メディア&活動歴」
[2013.12]
大家列伝160X160
不動産ポータルサイト健美家発行
”健美家大家列伝”にて紹介記事
「2年で1400万円秋葉系夫婦」前半
「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
アパマンショップグローバルオーナーズ掲載160X160
アパマンショップ発行
グローバルオーナーズ紹介記事掲載

[2014.12]
上総百万石 読売新聞掲載160X160
読売新聞 発行
amazonダブルベストセラー達成
「不動産投資」部門1位
「アパート・ビル経営」部門1位
第一面に著書紹介掲載

[2015.01]
満室経営新聞掲載160X160
不動産投資エンカレッジ発行
月刊満室経営新聞 記事掲載

[2015.0307]
健美家セミナー メディア掲載160X160
東京南青山の「健美家アカデミー」
セミナールームにて・・

「脇田雄太&上総百万石に学ぶ!
 利回り30%投資法」にて講師出演☆


三年前に目標としたセミナールームの
参加者側から教壇側に行く!・・
という目標も無事に達成♪
開催一ヶ月前には予約満席御礼♪
そのうちまた開催したいですね☆

[2016.0612]
渋谷ヒカリエ160X160
「日本政策金融公庫の限界活用法
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ」
☆募集開始5日で満員御礼☆

[2017.04.15]
20170415セミナー様子160X160
一年ぶりのセミナーを実施。
「公庫融資を無限回転させて
家賃収入1000万円の大家を目指す!」
上総百万石セミナー@渋谷ヒカリエ
☆参加満員御礼☆

[2016.0622]
マイナビ賃貸 上総紹介記事TOP160X160
マイナビ賃貸発行
スーパー大家の賃貸経営術 記事掲載
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