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物件が高くて買えない?実は今が一番大切な時期なのです。


上総百万石A
2015年4月現在
日銀のオペレーションによって
異常な円安相場となっています。

不動産バブルモドキの原因は
通貨の下落と
公的機関の株価操作によるもの。
私はそう解釈しています。
国民の努力や経済の実態動向とは
何の関係もありません。


低利回りのダメ相場
土地値にもよりますが、購買=損(赤字)以外 
どうにもならない物件利回り状態。


必然的に通貨の価値が下がっている
(所有=含み損)ので
不動産は人口増や需要増加といった
実質的価値増大でなく
相場的な意味合いで高騰しています。

そんな中で
不動産投資家達からは
「物件が高すぎて買えない!」
「低利回り過ぎて融資が・・・!」

こんなお話をよく耳にします。
確かに買いにくい!
これは上総も実感するところ。
確かに現在は売却好機であり
買いの時期ではありません。


上総百万石R
しかし!!
こういったあからさまな
「買いじゃない期間」の間に
「何を準備していたか」・・・

次の購入好機に入るとき
即座に良質物件を掻っ攫える人
買いじゃない今の期間に
「きちんと次の準備をしている」
のです。


上総百万石H
やっておくべきこと その1
「ダメ物件・売却時期の資産を整理する」
保有して長い物件のうち
やはり立地や運用実績がイマイチな
物件が生じます。
そんなときは売却して現金にすると良い。

殆どの物件は売却する前より
売却後の現金そのものの方が
銀行評価(価値)が高い
のです。

確かにCFは落ちますが
大きい現金を得て次の物件の
融資頭金にできるのです。
資産の新陳代謝は大切!

資産の組み換えを
キチンと管理できないと
いつか管理不能になります。

好立地にボロ物件を持っている
ケースでは一度解体して

新築にするのもよいでしょう♪
この場合は土地値を次の投資に
考察しなくても良い
ので
10%程度の利回りが狙えることも。



上総百万石M
やっておくべきこと その2
「新規銀行・不動産屋の開拓」
不動産投資家と融資は
切っても切れない関係・・。

公庫の融資4800万円は
人によっては一瞬で上限に達します。
そこでボロ物件投資にも
目を向けてくれる銀行を
常時開拓
しておくべきです。

また、新築の場合などにも備えて
イロイロな銀行に案件を持ち込み
金融機関ごとの融資スタンスを
把握すること
にも努めましょう。



上総メイドS
やっておくべきこと その3
「物件購入用の貯蓄」
貯蓄はとても大切です。
不動産の世界では1000万円単位で
普通に現金が動きます。

資産整理で売却して一度現金にする
「その1」では貯蓄=その3として
本項と効果が重なります。


誤解を恐れず云えば
金融機関は現金の乏しい人に
お金を貸したがりません。

「使っていないお金」は
100%現金評価で担保掛目で
減衰されることもありません。


現金は最大の武器であり
「買いじゃない今」は
ひたすら溜め込むシークエンス
なのです。

地価の高い都心の好立地を相続した人や
一部の資産家でもなければ
新築で7%などといった
スタートから赤字となる投資などに
手を出さないように注意しましょう。
スタートから赤字になる
不動産賃貸は永遠に
赤字が継続する
他ありません。



上総百万石A
本当の意味では特に経済成長をしていない
現在の日本
を見るに・・
人口が増えて、若返りが図られるまでは
本当の意味での経済上昇局面は
ありえないと思います。

正直なところ”経済成長しなきゃいけない”
などという原則は
一市民としては政府スローガンの
害毒でしかなく
もはやどうでも良い気もしますが。

それよりも個々の幸福度を追求して
いけると良いですね☆


山高ければ、谷深かし。
次にドカっと価格が落ちるとき・・・

上総は手薬煉引いて
まとめて掻っ攫えるように
購入準備に邁進しております☆

上総百万石M
まだ始めてない人もこれは重要!!
例えば何時でも融資を受けられるよう
法人化したりしておくことも重要。
物件見つけてから法人化なんてしてると
登記完了までに
物件売買終わってしまいます。

もちろん売主も業者も待ってはくれません。

上総メイドP
ネコ:ばっちり準備するニャー!
   きっちり買える人っていうのは
   事前準備のレベルが高い!!
   時機到来のときモノをいうのはココ。



上総百万石A上総メイドA
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「2年で1400万円秋葉系夫婦」後半

[2014.12]
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在37歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
ネコミミ★ブログバナー
エモブログバナー リンクはこのバナーをご利用ください☆

上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆客付再開☆(7/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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