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まだ未公開だった作田の作業中写真集を一挙公開&中古不動産業界のヤバイ話


一通りの数字と利回りを公開したところで
まだ未公開だった、作業中の写真を
掲載してみます。

犬走り接続1
3号棟の犬走りと扉左下の補強部分を
コンクリートで接合したところ

犬走り接続2
4号棟の犬走りと扉左下の補強部分を
コンクリートで接合したところ

屋根確認その1
瓦屋根の状態をチェックした際に上ってみたところ

屋根確認その2
排水雨どい掃除の際に目視CHECK IT☆

3号棟基礎部分C
3号棟の基礎強化工事の際に綺麗にしました。

壁紙機械
何故かまだリーシングしてないのに
次々入居希望者がきてしまうため
急遽職人さんに壁紙をお願いすることに..
職人さんに壁紙機械持ち込んでもらい
即作業(笑)

壁紙作業四号
こんな感じで、壁の色が変わってしまいます。

4号棟風呂床完成
グチャグチャだったお風呂の床周りも
綺麗に再生されました

4号棟室内完成図
まだちょっと作業が残っている状態ですが
室内が完成してくるとこんな感じですね☆

井戸ポンプコンクリート復旧
綺麗に直った井戸ポンプと浄化槽コンクリート周り

井戸ポンプ凍結対応処理1
元々無事だったところも、対凍結処置を施す..

3号棟基礎強化工事A
3号棟の沈下部分の基礎強化工事その後

手持ちで記録が残っているのは
大体こんなもんです。

やはり作業しながら職人さんと
分業してたり色々なので
見てない間に完成して
しまうものもありました汗

これほど手が掛かる物件は珍しいと
思いますが、コレほんとに24年程度
の築年数とは思えないですよね(笑)
あと少し後の建築なら
信じられないことに平成築で
登記されててもオカシクナイという..

次回これくらい手を入れなきゃいけない
物件を遊びでやるとしたら
価格は150万円-200万円位じゃ
ないとダメかな~。

<千葉の不動産事情のちょっとヤバイ話>
それにしても、千葉の人口がそこそこ
いる辺りだと普通の不動産屋さんから
30%回る物件を手に入れるのは
まず不可能ですね。

高利回り作り出すのも含めて
業者が販売値をつけているものは築浅だと
土地値にしてもその数値にならないのと
最低補修金額を考慮すると大体利益
でないです。

売主さんが個人でかつ
不動産屋さんが関与してない売物を
持ってこないと東京千葉の人口だと
超高利回りは難しい感じがします。
20%ギリギリならともかく
30%は補修技術持ってる人でも
仕入れが特別にできる人じゃないと
無理じゃないかな。

作田23


もしかしたら出来るのかもしれないけれど
今ソレ以外の手口で物件情報をGET
できるよう構築しつつありますが
そちらの方が遥かに高レートです。

中古リノベ販売利回りなら150-300%
賃貸にまわす場合でも25-40%とか
不動産の本当のプロが仕入れで手に入れる
金額はこの利回り辺りで、これに利益を
載せて不動産屋さんで販売されるというわけです。

作田30

とはいっても、地域で長年生き残ってきて
かつ事業者としてそれなりに成功している
人(業者含む)じゃないと
これくらいの数字になっていないようで...
この世界は中々に魔窟ですねぇ

内側に入り込んでしまった素人である
私の目からみても、業者さんというか
生き様が不動産に即しているやり手人じゃないと
業者さんでも全然利益出せてないところ
結構多いです。

果樹園1
<そうじゃないと、住宅開発地に個人でコンナ土地は持てない汗>

不動産という業種で成功するために
努力する部分とセンス
当然事業者としての能力(性能といってもいい)も
大きく出るので、両方持ってないと
本当にいいもの掴むのは中々大変そうです。

後数年親方とその周りの方々について
勉強しつつこの地域独自の事を今のペースで
やっていけば結構いい線行けるかも..

結局投資金額のベースに対して
25-30%位で回せるなら
爆発的資本力が上がるわけで
皆分かっていると思うけど
表にしてみると物凄く違うことに
改めて気付くと思う。

資本投下額に対して(賃貸)
利回り20%=5年で回収 
10年で2倍 → 20年で4倍

利回り25%=4年で回収  
8年で2倍 → 16年で4倍

利回り33%=3年で回収  
6年で2倍 → 12年で4倍

利回り40%=2年半で回収 
5年で2倍 → 10年で4倍


見ての通り、高利回りの物件を手に入れて
管理する「時間」の経過に伴い
資産増加のスピードが
非情なまでに違う。

金利でいえば複利みたいなもの
この売り上げから別の高利回り物件を
手に入れて
更に加速するので、大事なのは以下の三つ。


高利回り物件取得の精度
(最初に一番必要なのはコレかな)

次にセルフリフォーム
(又は職人さんに直発注できる人)

最後に物件取得スピード


この上記三要点を満たして、事業者として
1流路線に加われる能力があるなら
不動産はいける!
つまりこの事業は、こういう事なのかなと。

中古リノベーション販売は少なくとも私の周りは
150-300%とか
そういう数字で2ヶ月もしないで販売できてるので
ちょっと数字にして計算するのが難しい位
違いがある気が...

ちなみにここで登場する数字は
全部実質利回りで表面じゃないです。

私はまだヘタレなので、手助けを得ないと
そこまで数字出せません。

この下のは私が普段飲んでいるサプリです
自分で買ってポイントGETのために張ったので
紹介しません(笑)スルーしてください
プロポリスは飲み初めて1年ですが
結構風邪引かなくなりました☆
ナップルは油物食べるとき重宝しますね

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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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