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いよいよ投資物件へ!なんていうボロ物件START!

いざ投資物件出陣!...
その前にお読み頂ければ幸いです

作田2

まず始めに申し開きしておきますが、不動産投資について3年近くの間一日に数時間ずつ
木造建築についての工法や使用されている技術体系、工事概要や費用、直せるものや
直せないもの等のさまざまな勉強をしてきました。
根太や在来工法、軸組工法、床板や壁の構造的な部分や専門用語の多いそれぞれの名称と
特徴など
色々学ばないと悪い意味で「お任せします」ということ意外言えないダメ大家が誕生するからです。
職人さんもそういう客ならば、当然それなりの仕事をします。

言葉は悪いですが
何も分かってない勉強する気も無い素人が最もタチが悪い
からです。
プロの時間を無意味に消費する可能性が大きい人は、発注者側で
あろうが受注側であろうが良い仕事をする
一流の人であれば在るほど基本相手にしません。

とかなんとかいいつつ、私もまだまだ一杯勉強する必要があるんですけどねー><

コストや技術面の意味が分からずとりあえず値切ってみたり、仕上がりを幾ら丁寧にしても
それがどれだけの技術や程度か必要期間か分からない
ので
色々職人さん側が提案しても、実行する前にどういうメリットか発注者側が分からないこともよくあるのです。

悲しい話、一生に一度の新築戸建てと違い投資用の不動産は素人じゃないことが前提に
話が進みますので、分からない事がまず1割程度しかないように事前勉強しつつ
残りのその1割は現場で教えてもらったり、即インターネットで調べたりしつつ
発注の段階で100%「何を幾らで何処まで頼むのか」分かってないと意味がないのです。

素人であろうと、熟練事業者であろうと
どんなに資本を持っていようと
時間があろうと無知であろうと
「プロを使いこなす」プロである必要があります。


この一点を理解し、正しく勉強できないモノは事業や投資をする
資格はない
です。
というよりせっかく名刺交換しても、名前を覚えるより先に撤退していくことになり
生き残る事業を持つ人間だけがそこにいるという有様をずっと見てきました。
せっかく同じ目標を持ち隣に立ったのに、このように去っていく人を見送る一方なのは
とても寂しいものなのです。
なにを!贅沢な!!とは言ってくださいますな~。これも一つの現実ですよ。

作田29

<不動産投資や事業者になったきっかけ>
元々私の父は日本にいるサラリーマンとしては超一級クラスの年収を持つ大企業の役員でした。
私がまだ学生の頃、良い学校にいき良い企業について安心した年収をもらえ!と
クチすっぱく言われて育って参りましたが、同時に父は自分の給与年収や税金の欄を
見せてこうも言っていました。


見ろ、私が稼ぐ金額に課せられた税金の年間総額は
当時大企業とはいえ
新入社員であった私の姉の年収の1.5倍より大きいだろう!

累進課税で年収が大きくなるほど税額が上がるから、実際は
見た目より稼げないのだ..と


当時学生でアルバイト程度の収入以外よく判っていなかった私は、大きな衝撃を受けました。
人生の一番多きい支出は、よほどのヘタレ低額所得者でなきゃ「税金」です。
何せその新入社員の姉の税金分が私のアルバイトの年収総額だったりしたわけです(笑)

ロバートキヨサキの「貧乏父さん金持ち父さん」のシリーズを読んだ方も多いと思います。
私もこれを読んでかなり影響されました...というより
あぁ、自分はコレがしたかったのかーと明確な形になりました。
同じ金額を得ても支払う税金額や、お金の運用ルートがまるで異なるのです。

そして私は人に従属して仕事をしても余り評価されず、自分1人で調べて人に協力してもらいながら
行う行動で利益を上げる方が学生時代から向いていました。
何せ自分で考えた行動以外行わないので、教師からみりゃ厄介で
無言で毎日同じ行動をする人を
量産する工場
である学校での生活は何かにつけて価値観が衝突しました。

高等学校時代に任意団体とはいえ収益組織をつくり、活動開始の後卒業までに100万円単位の
入出金が出る事業体を年単位で努力して少しずつ形にしていきました。
というか毎日同じ電車に乗って同じ時間形態を一生過ごさねばならないサラリーマンに
全く興味がわきませんでしたし、絶対になりたくなかったのでその恐怖をエネルギーに
必死になって作り上げました。
ですが、労働しつつお金を得て仕事内容をまじかに覗くことができるアルバイトは大好きで
マクドナルド、警備員(工事、人員誘導)、コンビニ、遊園地、その他色々やってみました。

最後に身近な手本となる父自身が
完成され出世もしているEクワドラント完成品(*1)
でありそれをまじかに見る事が出来た私は幸運でした。
技術や知識も凄く数百名の部下を持ち、セクショントップである父の仕事は大変尊敬してましたし
凄い!と思ってましたが、それだけできても1500万程度の報酬なのか...とも思ってました。
毎日朝早く深夜に帰ってきて、日曜日休めるようになったのも50歳を超えた先になって
ようやくつかんだ経済的なものがそこだったのです。



*1 = 
貧乏父さん金持ち父さんの2冊目「キャッシュフロークワドラント」に出てくる従業員=E


まだ読んだこと無い方はオススメです。
これと前作の「金持ち父さん貧乏父さん」と
合わせて読んでみて下さい。

1から投資家として生きていくための必要なことが全て書いてあり
本当に実行できる人ならこれの価値が分かると思います。

 
また
「若くして豊かに引退する方法」までセットにすると一気に理解力が
あがります
ので、お時間のある方はオススメです。
不動産投資をされている方はみな勉強しており
共通の話題として重宝しますので
書籍勉強されるとよいですよー☆


団地住まいに始まり、マンションに移り、分譲高級マンションを父が購入して移っていくのを
見ながら、でも私はこう思っていました。

「何一つ自由にならない」

仕事に使う駐車場はマンションの管理組合にお金を払っているのに狭い、小さい、使いにくい。
建物も増改築は好き勝手にできない、倉庫も建てられない、私の不動産への憧れと
興味は強烈に不満な現状を思い通りの方向にできないものか!!という激しい衝動から生まれました。
とはいっても、家族で住んでいた当時のマンションは毎月15万円の家賃だったり
その後父が分譲マンションを購入して4500万円近くした駅前の低層高級マンションだったりと
当時高騰していた不動産にまだまだ手が出せないと感じていた時期でもありました。

だがしかし、時代は不況となりインターネットの発達や時代の潮目として不動産も変動の
時代に突入しました。
作田30

はっきりいって大まかな話だけでいえば
一般人と投資家や事業家は動きが完全に反対になります。

一般人は価値が上がっているから安全だと思い、高いときに
資産価値としての不動産を買います。

別に資産価値がいくらあろうが、物件1個は物件一個で
銀行評価額が大きくローンが組めるというだけ。


投資家は逆で資産価値とかいう直ぐ役に立たない概念が
もてはやされる売却価格が高い時に、収益性が高く手持ちに
残したいものを除き不動産を売却して利益を得ます。


そんでもって、不況となり
不動産が安いときに買付けに入るのです。

全体の流れでいえばコレだけ。


不動産の良いところは、1事業形態で3つの時代を生き抜けるのです。

<押さえるべき三つのポイント>
1、現在のように信用経済が壊れ気味の場合、それ自体に
  価値のない紙の資産は危険であり、常時監視しなきゃ
  保存できない資産と化すので不動産投資は有効です

2、不景気で安いときに購入して、賃貸(余り景気が
  良くても悪くても家賃そこまで動かない)にまわして
  インカムゲインで100%以上回収

3、好景気で高いときに売却して
  キャピタルゲインで更に収益を得ます。

4、1にもどる☆


お気づきですか!?そう、どういう時代でも
それなりにやりようがあるのです


不動産に話を戻しますが
物件を見に行った数も戸建てやアパートなどそれなりの数があります。
インターネット等の川下物件(情報鮮度が比較的低い物件)であれば1万単位で見て
よさそうなものは1-2個程度に絞り(但し地域を限定してなければもっとありますが)
実地調査や価格交渉その他メンテナンス必要部分を見たり、それを自前でできるか調べたり
相当実地訓練を積んでいます。

物件内見の際は高輝度ペンライトで床下に潜り詳細をチェック、天井裏を空けてチェック
ベランダの防水残存年数がどれくらいか、床は不動沈下してないか水平か程度は
初めてでもできるよう準備して突撃
しましょう!買ってからでは遅いですよー☆

よって、その日思い立ってパッと動いているような印象を与えなくも
ないこのブログの投資物件情報(笑)ですが
実際にはそれなりーの時間や
期間が掛かっている
のでご留意ください。

読んでる本も年間3桁単位ですし、私はサラリーマンではなく高等学校卒業後
当時花形だった専門性のある情報工学科に進学しましたが
商売やりたくてたったの半年で退学(笑)
法人登記して独立し以降ずっと事業者です。
時間の使い方もかなりその辺は異なります。

失敗も色々しました、一日で300万円負債を作ったり
それを返済するのに大分掛かりましたね~
ハッハッハ、いい事ばかりではないです(笑)


でも、日本人としては恐らくもっとも少ない種類の
「自分で開拓して、1から作り上げるぞ」
という人はどうぞ最後まで
お付き合いくださいませ☆ミ
同じ目標を持つ仲間を愛してるぜ!


私のやり方はある意味参考になるとすれば、小額資本で
自営業をしている方や時間の使い方や長い人生の
全体的なプランを立てて、自身でコントロールしようと
する方向け
です。
それができる方であればサラリーマンでも自営業者でも
関係ないですが
一般的に勤労収入(ロバート曰く税金50%マネー)の状態で日夜忙しい方に向けた攻略部分に
ついては余り考慮されてないのを予めご了承頂ければ幸いです。


反面、時間と小額ですがまとまった資本(CASH)を投入できて
勉強する準備がバシっとできている方については役に立つ部分も
多いかと思いますので、良かったらご参考くださいませ。

次回は、いよいよ今回決済した物件と
どのように取得して、実際に進めて行くかになります☆お楽しみにミ
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プロフィール

上総百万石

Author:上総百万石

こんにちわ!千葉県にて一棟アパート、高利回りボロ物件専門で不動産投資 している”上総百万石”と申します。
                        
1979年生まれの不動産賃貸業&出版事業の法人経営者で高校時代に起業。事業立上げを一からやる経営者です。

年間収入は 5300万円を 突破☆
           
現在38歳です。ネコミミメイドの妻と
二人でやってます☆

☆上総百万石へメールを送る☆
出版・不動産ビジネス関係の内容以外では 多忙のため、個別のお返事ができない場合があります。 あらかじめご了承願います。

上総百万石の妻”ネコミミ”のサイト
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上総百万石A
☆上総の所有物件一覧☆

2014年12月取得物件
大邸宅1棟5LDK+敷地内別棟事務所
大型倉庫+外屋作業所+和風庭園
電動シャッター車庫2台+駐車場6台
お屋敷塗装前160X160
上総邸内装ホール160X160
通称「ネコミミハウス」
大型の猫耳でも飼育可能だ。
お屋敷塗装後160X160
私有地に佇む和風庭園『ネコミミの里』
上総茂原事務所2016
敷地内別棟事務所
上総事務所 大型倉庫2016
大型建築資材倉庫
☆フルローン購入☆
☆固定金利0.5%で融資成功!
千葉県茂原市 /昭和59年築
土地183坪/建坪50坪+12坪
☆平成物件化政策を推進中☆
さぁ、新築時より美しく蘇れ!!
・ガス式床暖房導入
・真空気密二重サッシ導入
・床面断熱工事実施
・風呂を在来→高断熱UBに変更
・配電盤出力を限界まで強化
・対人赤外線進入監視システム導入
・自動記録式TVインターフォン導入
・全館無線ネットワーク敷設
・日本庭園復元中
・庭園ライトアップ設計中
・全館照明高光度LED化
・PF管CAT6埋設工事
・和装特注復元工事
☆満室自己使用中☆


☆投資物件の現状☆

2010年03月取得物件
元自宅1棟1室
千葉県長生郡長柄町
最初の一戸建て160X160
一括現金購入
平成4年築/土地50坪/建坪27坪
コンクリート舗装駐車場5台
満室賃貸中☆(1/1)

2012年10月新築物件
商用1棟4室 千葉県東金市
東金ビジネススクエア160X160
一括現金購入「新築」利回り約11%
平成24年築/土地156坪/建坪40坪
砂利駐車場8台造成
☆賃貸募集中☆(0/4)

2013年01月取得物件
戸建1棟2室 千葉県茂原市
高師二世帯アパート塗装後160X160
一括現金購入利回り16%
☆購入後金利1.15%で融資成功!
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
コンクリート舗装駐車場2台
☆満室賃貸中☆(2/2)

2013年06月取得物件
戸建1棟1室 千葉県長生郡長柄町
経験値の家160X160
☆一括現金購入☆
取得時表面利回り約32%

新築レベルに綺麗にして17%以上に♪
平成4年築/土地 53坪/建坪24坪
コンクリート舗装駐車場3台
☆満室賃貸中☆(1/1)

2013年12月取得物件
アパート1棟10室「2DK」
千葉県茂原市
サンパレス塗装前160X160
☆完全フルローン購入☆
取得時表面利回り24% 大型住宅街
☆金利1.85%でフルローン成功☆
満室確定利回り18%オーバー♪
昭和63年築/土地 180坪/三方道路
コンクリート舗装駐車場10台作成
無営業で1カ月の間に
70%入居予約が入る人気ぶり
☆満室賃貸中☆(10/10)

2015年01月取得物件
アパート1棟8室「3DK」
千葉県茂原市
クリーンビレッジ塗装後160X160
☆現金一括購入☆
☆購入後金利1.7%でオーバーローン成功 取得時表面利回り41%
満室確定利回り約20%♪
平成元年築/土地 186坪/バス停0分
アスファルト舗装駐車場9台+14台
大手施工の超絶高利回り!
2015年最初の攻略物件☆
☆2015.0625完成☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年04月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
ハイツM160X160完成版
☆現金一括購入☆
☆リフォームローン1140万無担保で
地銀から融資GET成功☆
取得時表面利回り42%
昭和55築/土地 170坪/都市中心部
舗装駐車場ようやく完成!
積水施工の超絶高利回り!
2016年最初の攻略物件☆
☆2016.0425取得☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2016年07月取得物件
造成済みの一等地更地
千葉県茂原市
東部台三丁目 土地160X160
☆現金一括購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約75坪 / 都市中心部角地
茂原環状線 293号接道角地で
巨大ローソンの対岸に位置する
新業態の店舗を新築予定☆
☆2016.07取得☆
☆建築プラン作成中☆

2016年09月取得物件
農地転用赤道払下げ開発案件
千葉県茂原市
駐車場開発160X160
☆JAローンで購入☆
取得価格:地域相場の半額以下
土地 約120坪 / 隣接APも自己所有
住宅地新規造成開発を実施
14台の舗装駐車場を施工
2016年末に着工翌月完成!
☆2016.09取得☆
☆The大型駐車場☆

2016年12月取得物件
アパート1棟4室「3DK」
千葉県茂原市
カーサ 160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の半額
土地 約120坪 / 都市中心部角地
都市中心部で18%位回る良い子
☆2016.12取得☆
☆2017.01小修繕完了☆
☆客付再開☆(3/4)

2017年02月取得物件
アパート1棟8室「2DK」
千葉県茂原市
アパートSH紹介用160X160ぼかし
☆完全フルローン購入☆
取得価格:地域相場の70%
土地 約150坪 / 都市中心部住宅街
都市中心部で15%位を予定
☆2017.02取得☆
☆2017.02小修繕開始☆
☆満室賃貸中☆(8/8)

2017年02月取得物件
店舗1棟1室「交差点ジャック2号」
千葉県茂原市
交差点ジャック 東部台160X160
☆完全フルローン購入☆
取得価格:テキトー
土地 約100坪 / 都市中心部交差点
対岸の更地と合わせて料理予定
☆2017.06取得☆
☆プランニング中☆




☆売却済物件一覧☆

2011年10月取得物件
戸建4棟4室
千葉県山武郡九十九里町
一括現金購入利回り28.8%
リフォーム完了後21%で満室運営へ☆
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪
家賃回収後125%で売却完了☆
☆売却済み☆

2011年12月購入
2012年02月売却済み
戸建1棟1室
千葉県大網白里市
購入後リフォームして売却
リフォーム完了後176%で売却完了☆
☆売却済み☆

2013年取得物件
2016年売却
アパート1棟10室「2DK&1LDK」
千葉県富里市
購入後リフォームして家賃回収
回収後2XX%で売却完了☆
三物件の抵当権を全解除!&
ハイパーキャッシュフローで
財務大幅改善&与信UP☆
☆売却済み☆


The SRI Unit
上総軍☆リフォーム軍曹
SRIの所有物件一覧☆

2013年08月取得物件
戸建1棟1室 4DK 千葉県茂原市
ファルコンハイツ160X160
取得時表面利回り50%
リフォーム後21%で運用中☆
昭和36年築昭和54年増築
コンクリ駐車場2台分自力で打設
通称”ファルコンハイツ”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡しつつ彼の大家デビューを
サポート開始!貸付開始で即満室!☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

2014年10月取得物件
戸建1棟1室 3DK 千葉県富里市
鬼のノックアウト4回160X160
取得時表面利回り21%
そのまま貸付で21%で運用中☆
昭和59年築・内部フルリフォーム済み
通称”鬼の指値交渉四回ノックアウト”
☆上総が交渉して価格決定後
SRIに譲渡した。
この物件はそのまま貸し付けられる
状態のものを激安で掻っ攫った☆
☆満室賃貸中☆(1/1)

twitter

千葉県大家の会募集♪

千葉県大家の会募集1期バナー

千葉県大家の会の
第五回懇親会は
2016年2月~3月頃予定

人生の”残存自由”を購入した人の数☆

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